Calcular el valor catastral de una vivienda
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El Catastro es un registro administrativo perteneciente al Ministerio de Hacienda en el cual están registrados todos los bienes inmuebles rústicos y urbanos. Los datos recogidos hacen referencia a las características físicas, económicas y jurídicas. También se incluye la referencia catastral, la ubicación del inmueble, su superficie total y su distribución, el uso o destino que se le da, una representación gráfica, nombre y datos del titular y el valor catastral.
Para garantizar que los datos incluidos se ajustan a la realidad, la inscripción de los bienes inmuebles en el Catastro es obligatoria. Conviene tener presente también que cualquier alteración o modificación, como agregaciones o segregaciones, que se realice en el inmueble tras su primera inscripción, debe ser notificada obligatoriamente. No obstante, a diferencia del Registro de la Propiedad, dicha inscripción es gratuita.
La normativa relativa al Catastro está recogida en el Real Decreto Ley 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
El valor catastral es el que le asigna el Catastro a todo inmueble que está registrado. Lo integra el valor del suelo más el valor de la construcción.
¿Para qué se utiliza?
El valor catastral es necesario para el cálculo de muchos impuestos, como el del IRPF, en el caso de viviendas no habitadas o alquiladas; el tributo municipal del IBI (Impuesto sobre los Bienes Inmuebles); en el impuesto sobre el patrimonio o en el de sucesiones, etc.
¿Cómo sacar el valor catastral?
Los criterios que se tendrán en cuenta para determinar dicha valoración están recogidos en el art. 23 de la mencionada disposición y hacen referencia en primer lugar a «la localización del inmueble y las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción«.
Asimismo, se valoran otros aspectos importantes como: «El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones«.
Igualmente, se tienen en cuenta otros criterios, como los gastos de producción y beneficios empresariales, las circunstancias y valores del mercado… a los que hay que añadir también otros factores que se consideren relevantes.
¿Cómo calcular el valor catastral de la vivienda?
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El valor catastral no tiene por qué coincidir con el valor de mercado, es decir, el precio por el cual podría venderse un inmueble, y en ningún caso puede superarlo. Es un valor administrativo que se determina, según se dispone en el art. 24, «mediante la aplicación de la ponencia de valores vigente en el municipio en el primer ejercicio de efectividad de la incorporación o modificación del Catastro«. La ponencia de valores contiene los elementos y criterios necesarios para la valoración de los bienes inmuebles.
Los cálculos para determinar el valor catastral de un inmueble lo realizan los funcionarios del Cuerpo Técnico de Gestión Catastral. Los particulares no están facultados para intervenir en esta valoración. Si no se está de acuerdo con la misma por considerar incorrecto el valor catastral asignado, se puede solicitar su cálculo a un arquitecto superior o técnico, ya que estos profesionales pueden conocer el método de cálculo utilizado por el Catastro.
¿Cómo se puede saber cuál es el valor catastral de un inmueble?
El valor catastral, que se archiva con un código identificador de 20 caracteres -la referencia catastral-, puede consultarse por diversos medios:
- En primer lugar y el más sencillo, mediante el recibo del IBI, donde además consta el valor del suelo y el de la construcción.
- En los datos fiscales que Hacienda proporciona para hacer la declaración del IRPF.
- Solicitándolo en las oficinas del Catastro o del Ayuntamiento donde está el inmueble.
- Consultándolo por Internet en la Sede Electrónica del Catastro, con certificado digital.
- Por teléfono, llamando a la oficina del Catastro de la respectiva Comunidad Autónoma.
Para poder realizar estas consultas y obtener una certificación catastral es necesario identificarse documentalmente como titular del inmueble y aportar el número de la referencia catastral.
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