¿Cuánto cuesta donar una vivienda en España?

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Donar una vivienda o un inmueble es un acto voluntario por el cual el propietario de dicho inmueble hace entrega gratuitamente del mismo a otra persona, que lo acepta.

Uno de los aspectos más importantes en la donación de un inmueble es la incidencia tributaria que dicha operación representa tanto para quien hace la donación (donante) como para quien la recibe (donatario), ya que esta se ve afectada por cuatro impuestos:

• El Impuesto sobre Donaciones.
• El IRPF por la ganancia patrimonial del donante.
• La Plusvalía Municipal.
• El Impuesto sobre el Patrimonio.

No hay que olvidar tampoco que dicha donación comporta algunos otros gastos como los de notaría y registro, puesto que debe documentarse en escritura pública y anotarse en el Registro de la Propiedad.

¿Cuál es el coste de una donación de inmueble?

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Veamos cuál es el coste de una donación tanto para donante como para el donatario:

Para el donante

El donante debe declarar la transmisión del inmueble en el Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

En el IRPF deberá indicar el valor del inmueble en el momento de la transmisión y el que tuvo cuando lo adquirió:

• Si la diferencia es positiva, tributará sobre la cantidad imponible entre un 19 y un 23 por ciento. Se pueden aplicar reducciones por inmuebles con más de 25 años de antigüedad o si el donante es mayor de 65 años.
• Si lo que se genera es una pérdida, esta no será deducible en el IRPF.

¿Cómo calcular las ganancias o pérdidas que se generan con la donación?

A la hora de planificar una donación, ya sea como donante o donatario, interesa conocer la diferencia de valor entre la adquisición y la transmisión del inmueble.

Para calcular el valor de la adquisición, al importe real de esta operación se le suman los costes de las inversiones y mejoras, más los gastos y tributos. A la cantidad resultante, se le restan las amortizaciones deducibles.

Y para obtener el valor de transmisión, se restan los tributos y gastos generados por esta operación al importe real de la donación.

La base liquidable del ahorro resultante se gravará a los tipos de la siguiente escala:

Ejemplo

Manuel, de 58 años, adquirió una vivienda en el año 1996 por 120.000 euros. En 2020, con un valor de 180.00 euros, la dona a su hijo.

Desde el punto de vista del IRPF, Manuel ha tenido una ganancia patrimonial de 60.000 euros. Aplicando los tipos de gravamen de la tabla anterior a esa ganancia, tenemos:

Hasta 50.000 euros, la cuota íntegra es de 10.380 euros. Los 10.000 euros restantes al tipo del 23 por ciento, da como resultado 2.300 euros. La suma de ambas cantidades es de 12.680 euros, que es la cantidad que tendría que pagar por la donación de la vivienda.

La operación se puede hacer tramo a tramo, el resultado es el mismo:

• De 0 a 6.000 (tramo de 6.000 euros) → 6.000 x 0,19 por ciento = 1.140 euros.
• De 6.000 a 50.000 (tramo de 44.000 euros) → 44.000 x 0,21 por ciento = 9.240 euros.
• De 50.000 a 60.000 (tramo de 10.000 euros) → 10.000 x 0,23 por ciento = 2.300 euros.

Para el donatario

Los receptores de una donación deben pagar el impuesto de Donaciones y la Plusvalía Municipal:

• El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en la modalidad de Donaciones (modelo 651).

Es un impuesto estatal cuya gestión está cedida a las Comunidades Autónomas. Casi todas ellas establecen reducciones o bonificaciones aplicables a las donaciones con notables diferencias entre sí, lo cual hace que el tipo de gravamen varíe considerablemente de unas a otras.

Los cálculos se realizan sobre el valor real del inmueble que se transmite y será el valor catastral multiplicado por un coeficiente que determina la agencia tributaria de cada comunidad autónoma. La ganancia generada con la donación respecto al valor inicial de los bienes está exenta de tributar en el IRPF.

El lugar de presentación de este impuesto, cuando se trata de donaciones de bienes inmuebles, es en la Comunidad Autónoma donde radique el bien inmueble.

La presentación del mismo deberá hacerse dentro de los 30 días hábiles a contar desde que se produjo la donación. Pasarse del plazo establecido puede acarrear recargos, sanciones, intereses de demora, etc., que podrían suponer un alto coste económico.

• El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como Plusvalía Municipal.

En este caso, cada Ayuntamiento establece el impuesto a aplicar. Se calcula sobre el valor catastral del suelo al que se aplica un coeficiente (normalmente un 3 por ciento) y el resultado se multiplica por el número de años que el donante ha tenido el inmueble hasta el día de la donación, con un máximo de 20.

La cuota a pagar se calcula aplicando a esa plusvalía el tipo de gravamen del 30 por ciento, como máximo. Pero si no ha habido incremento de valor, no tributará.

Ejemplo

Suponiendo un valor catastral del suelo de 100.000 euros y una tenencia de más de 20 años, la plusvalía es:

• 000 x 3 por ciento = 3.000
• 000 x 20 = 60.000
• 000 x 30 por ciento = 18.000

Habría que ingresar 18.000 euros en las arcas municipales.

Asimismo, hay que prestar atención al Impuesto sobre el Patrimonio, porque de la misma manera que disminuye el patrimonio del donante, incrementa el del donatario, que puede verse obligado por este motivo a tener que declarar por este impuesto o a pagar más si ya estaba obligado a declarar.

Conclusión

Teniendo en cuenta la complejidad del tema, aconsejamos a cualquier persona que tenga la intención de hacer una donación, y también a los que la vayan a recibir, que busquen asesoramiento jurídico y fiscal para planificarla adecuadamente y sopesar si merece la pena hacerla, o no, así como para no perder por ignorancia las posibles bonificaciones, exenciones, etc., de las que podrían beneficiarse.

Para este y otros asuntos legales, MAPFRE dispone de un Seguro de Defensa Jurídica que, además de ofrecer orientación sobre temas legales y jurídicos, brinda las garantías más beneficiosas para estar protegido en todo momento.