Impuestos sobre el alquiler de una vivienda
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En la actualidad, el 24,9 por ciento de viviendas en España son de alquiler, frente al 75,1 por ciento en régimen de propiedad. No obstante, según previsiones de los expertos, en un futuro próximo los alquileres se convertirán en la opción elegida por el 40 por ciento de la población. A pesar de este ritmo creciente, aún son muchos los que desconocen los gastos que deben asumir. Para salir de dudas, hacemos un repaso por los impuestos que deben abonar tanto el arrendador como el arrendatario en el alquiler de una vivienda. A partir de 2024 se aplicarán algunos cambios tras la aprobación de la nueva Ley de Vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda).
Impuestos que debe afrontar el arrendador
El arrendador del inmueble está obligado a hacer frente a los siguientes impuestos:
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Es el principal impuesto que debe pagar el propietario por el alquiler de una vivienda. Es un tributo de tipo personal, progresivo y directo que grava el incremento de su patrimonio en el transcurso de un año. Los ingresos obtenidos por dicho alquiler deben declararse a Hacienda como rendimientos de capital inmobiliario (a no ser que el arrendamiento se realice como actividad económica, en cuyo caso deberán declararse en el apartado específico de la renta).
La cantidad a pagar se calcula restando a los ingresos obtenidos del alquiler, los gastos derivados de este, como los intereses de la hipoteca, reparaciones, seguro de Hogar, comunidad o IBI.
A los pequeños propietarios que tengan una vivienda en una zona declarada como “tensionada” (que es una de las novedades de la Ley de Vivienda de 2023) se les aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para poner su vivienda en alquiler en dichas zonas. Estas son las bonificaciones que se harán efectivas a partir de 2024:
- 50% a todos los propietarios que alquilen su vivienda.
- 60% cuando si la vivienda ha sido rehabilitada.
- 70% Si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años.
- 90% si la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
Tasas de alquiler turístico
Los propietarios de viviendas alquiladas para fines turísticos deben abonar, además, unas tasas específicas gestionadas por las comunidades autónomas. Cada región gestiona las cuantías y requisitos, y fija las sanciones por las infracciones.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Este impuesto suele recaer en el propietario, excepto en el caso de que se pacte con el inquilino otra manera de pago (a medias o asumido por el arrendatario) tal como establece la conocida como LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994) en su artículo 20.1: “Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario”. La nueva Ley de 2023 no introduce ninguna modificación al respecto.
Impuestos que debe afrontar el arrendatario
El arrendatario, la persona que tiene derecho para ocupar y utilizar una vivienda en renta, debe liquidar estos impuestos:
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Es un impuesto indirecto que grava las transmisiones patrimoniales onerosas, las operaciones societarias y los actos jurídicos documentados. El alquiler de fincas urbanas para vivienda se considera a estos efectos transacciones onerosas sujetas al pago de este tributo (los alquileres para empresas o profesionales están exentos).
Las tarifas pueden variar de una comunidad a otra, pero en general se ajustan a las cuotas estatales aprobadas y reguladas oficialmente. Para calcular la tasa se tiene en cuenta cuánto se paga por la renta cada mes y el tiempo de duración del contrato.
Se abona una sola vez con independencia de que el contrato de alquiler sea por meses o años. La ley marca que debe hacerse efectivo en los 30 días posteriores a la firma del contrato. El pago puede hacerse con un documento timbrado o rellenando el modelo 600 de la Agencia Tributaria previsto para la autoliquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
El IVA es un impuesto de naturaleza indirecta que grava el consumo. Los alquileres de viviendas no tienen que declararlo, sin embargo, los contratos de alquiler de locales comerciales para una empresa o negocio, sí.
En estos casos, el arrendador debe repercutir al arrendatario el IVA al 21 por ciento sobre la renta que se haya pactado según contrato.
En el caso de viviendas amuebladas, cuando el arrendador se compromete a prestar servicios propios de la industria hotelera (tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.) el tipo será del 10%.
Se paga una sola vez, al alquilar el inmueble, en la delegación de Hacienda que corresponda.
Otros pagos
Impuestos aparte, recordemos que el propietario debe asumir los gastos destinados al buen funcionamiento de los componentes del hogar como los gastos de la comunidad, el mantenimiento de la caldera, la instalación eléctrica… y con la nueva ley además las tasas de la inmobiliaria.
Por su parte, el inquilino pagará todo aquello que puede medirse con contadores individuales, como puede ser el agua, la luz, el teléfono, Internet o el gas.
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