Condominio: qué es y trámites para su extinción
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En la sociedad actual se produce con habitualidad una forma de propiedad llamada condominio que, desde un punto de vista legal, significa lo mismo que copropiedad o comunidad de bienes.
¿Qué es el condominio?
Según el artículo 392 del Código Civil, el condominio se produce cuando «la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas«. Es decir, es la situación en la cual dos o más personas comparten la propiedad de una cosa que no puede dividirse de forma física, participando proporcionalmente en sus beneficios o cargas. Las partes de los condóminos, excepto que la ley disponga otra cosa, se presumen iguales.
Condominio residencial
Frecuentemente, esta propiedad recae sobre bienes inmobiliarios, como en los casos de la adquisición de un piso por los esposos o la herencia de una finca rústica por varios herederos.
Dentro de esta modalidad de propiedad está el condominio residencial, un bien en el que la propiedad de determinados espacios es colectiva. En ella se integran los conjuntos residenciales habitados por personas que comparten el uso de dichos espacios comunes (piscinas, instalaciones deportivas, jardines, etc.), administrados y mantenidos de manera colectiva.
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¿Cómo funcionan los condominios?
Los condominios funcionan según las reglas recogidas en el Título III del CC:
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- La cuota representa el porcentaje del bien que le corresponde a cada condómino. Por lo tanto, los beneficios y las cargas serán proporcionales a sus respectivas cuotas.
- Cada partícipe puede servirse de las cosas comunes y tiene derecho a obligar a los demás partícipes a contribuir a los gastos de conservación.
- En ningún caso, las partes en copropiedad son susceptibles de división. Asimismo, ningún condueño puede alterar la cosa común sin el consentimiento de los demás.
- Para la administración del condominio es necesario el acuerdo mayoritario de los partícipes.
Extinción del condominio
La extinción del condominio se puede realizar en cualquier momento según lo dispuesto en el artículo 400 del CC: «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común«. La excepción a este derecho se produce cuando la división resultante hace inservible la cosa común para el uso a que se destina.
Los propios interesados pueden realizar por sí mismos la división o nombrar a árbitros o amigables componedores para llevarla a término.
La extinción del condominio suele consistir en la cesión de la propiedad mediante una contraprestación económica a favor del titular que cede su parte proporcional del bien. De lo contrario, Hacienda podría considerarlo como una donación encubierta y gravarla como tal, lo cual acarrearía mayores impuestos que una compraventa o una extinción.
Suele producirse habitualmente en los casos de divorcio y separaciones por la propiedad de una vivienda y también es muy frecuente cuando hay que repartir un inmueble entre varios herederos.
Ventajas fiscales
Las ventajas de la extinción de condominio frente a la compraventa están en la carga fiscal.
- Al no ser considerada una transmisión patrimonial, la extinción del condominio tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). En este caso, la carga fiscal a la que debe hacer frente quien se queda con el bien está entre el 0,5 y el 1,5 por ciento del valor de la parte que se adquiere, no por el total del valor del bien.
- El que cede la propiedad no está obligado a declarar la plusvalía municipal -el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)-.
- Cuando la adjudicación se corresponde con la cuota de titularidad, no genera un incremento o disminución patrimonial en renta, así pues, no está sujeta al pago del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF). Si, por el contrario, se produjera un exceso de adjudicación, sí estaría sujeta.
Por ejemplo: En un caso de divorcio, un matrimonio poseía un piso que le había costado 150.000 euros. En el momento del divorcio, el valor de tasación es de 180.000 euros, por lo que a cada cónyuge le corresponden 90.000 euros (el 50 por ciento). El cónyuge que recibe la compensación habrá obtenido una ganancia patrimonial de 15.000 euros que debe declarar en el IRPF.
Trámites de la extinción del condominio
La extinción del condominio se hace mediante escritura pública ante notario, que posteriormente se inscribe en el Registro de la Propiedad.
En caso de divorcio, los cónyuges pueden decidirse por hacerlo mediante el Convenio Regulador de mutuo acuerdo que acompaña a la demanda de divorcio. Recuerda que si cuentas con los Seguros de Defensa Jurídica de MAPFRE, tendrás a tu disposición un amplio cuadro de expertos que te ayudarán a conseguir un acuerdo en los mejores términos.
A la hora de hacer la extinción del condominio, hay que tener presente que esta no puede perjudicar a terceros. Por lo tanto, si existe una hipoteca de por medio, los acreedores hipotecarios no están sujetos a la extinción. En estos casos, hay que llegar a un acuerdo con la entidad crediticia para que el cónyuge saliente no continúe figurando como deudor hipotecario.
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