Diferencia entre hipoteca y crédito hipotecario

Borja Carrascosa Nogales

Consultor y Periodista Económico en Revista Capital | Web

Consultor, con una experiencia de más de seis años; periodista con 16 años de trayectoria como analista económico y financiero y MBA por IE Business School.

Es bastante común utilizar como sinónimos los conceptos de hipoteca y crédito hipotecario, pero son dos productos financieros diferentes. Las entidades financieras no siempre las detallan, y a continuación explicamos las diferencias entre hipoteca y crédito hipotecario. Además, resolvemos las dudas sobre si se puede hipotecar una vivienda con un crédito hipotecario.

¿Qué es una hipoteca?

Según el Banco de España, la hipoteca es un préstamo cuya devolución está garantizada por el valor del inmueble al que se vincula. Es decir, la vivienda o el activo inmobiliario es el derecho real de garantía. Mediante este producto, el cliente -en este escenario, el prestatario– recibe una cantidad de dinero (capital principal) de una entidad financiera –prestamista– y se compromete a devolverla, con los correspondientes intereses.

La devolución se realiza en forma de cuotas periódicas durante el plazo fijado de vigencia del contrato -habitualmente, entre 30 y 50 años-. En todo préstamo hipotecario hay dos elementos fundamentales:

• El contrato de préstamo, que recoge las obligaciones del cliente y las condiciones. Además, también detalla el plazo de devolución, la cuantía de las cuotas y el modelo de amortización.
• La garantía hipotecaria, que explica lo que sucede en caso de impago del préstamo. La entidad financiera, en este escenario, puede hacerse con la propiedad del bien hipotecado.

Características

El préstamo hipotecario implica un compromiso financiero del cliente con la entidad y suele estar dotado de un elevado importe. La duración del mismo, en términos generales, es muy alta, y también requiere disponer de un ahorro importante para hacer frente a la entrada -en torno al 20 %- y a los gastos de gestión y formalización de la hipoteca -notaría, Registro de la Propiedad, impuestos, gastos de tasación o gestoría… en torno al 10 %-.

La hipoteca es un producto financiero rentable para la entidad que lo ofrece, fundamentalmente, por los intereses que obliga a abonar. Hay tres tipos:

• Interés fijo: La cuota mensual y el interés no varía durante toda la etapa de vigencia del préstamo hipotecario. En este escenario, la entidad suele pactar un tipo superior y el plazo de amortización es menor que las de tipo variable.
• Interés variable: En este caso, la hipoteca se vincula a un índice de referencia -el euríbor es el más habitual- al que se le suma un diferencial
• Mixtos: Aplican un tipo fijo durante un periodo de vigencia del préstamo y otro variable el resto de la vida útil.

¿Cuál es la diferencia frente a un crédito hipotecario?

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La principal diferencia de una hipoteca frente a un crédito hipotecario es la posibilidad de efectuar una subrogación o cambio de banco. Este tipo de operaciones permiten al prestatario renegociar las condiciones del préstamo, y son más sencillas de realizar en el caso de las hipotecas. El crédito hipotecario conlleva gastos de cancelación y de formalización de un nuevo préstamo.

¿Puedo vender una casa hipotecada?

Si quiero vender una vivienda y el Registro de la Propiedad sigue reflejando que sobre el inmueble pesa una hipoteca, tenemos dos opciones:

• Si hemos completado el pago del préstamo hipotecario, deberemos cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
• Si el préstamo todavía está pendiente de amortización, podemos vender la casa y cancelar la hipoteca o subrogar la misma al comprador. Además, también podemos pedir una hipoteca puente.