Cuando varios herederos reciben un bien indivisible, como una vivienda, un garaje o un terreno, pueden surgir problemas sobre cómo administrarlo o quién debe quedarse con la propiedad. Estos casos son habituales en herencias y suelen requerir acuerdos, compensaciones o incluso intervención judicial.
Bienes divisibles e indivisibles en herencia
Los bienes divisibles, como dinero o cuentas bancarias, se reparten sin dificultad. Sin embargo, los bienes indivisibles, como un terreno o una vivienda, no pueden dividirse físicamente sin perder valor o utilidad. En este tipo de situaciones, los herederos deben decidir cómo gestionarlos: venta, adjudicación a uno de ellos o propiedad compartida.
Proindiviso: la propiedad conjunta
Cuando no se llega a una solución inmediata, es común que se cree un proindiviso, es decir, una escritura en la que todos los herederos figuran como copropietarios. Este régimen obliga a que todas las decisiones sobre el uso, la gestión o la venta del inmueble se tomen de forma conjunta.
El proindiviso puede prolongarse durante años si no hay consenso, lo que en muchos casos retrasa operaciones de venta o genera tensiones familiares.
Venta del terreno o adjudicación a un heredero
Si todos los herederos están de acuerdo, el inmueble puede venderse y repartirse el importe de la venta. El problema aparece cuando uno de los herederos quiere quedarse con el bien, lo que exige negociar con los demás para fijar una compensación económica justa.
Exceso de adjudicación y compensaciones
Cuando un heredero se convierte en propietario único de un bien indivisible, se produce un exceso de adjudicación. Esto significa que debe compensar económicamente al resto, pagándoles la parte proporcional que les corresponde.
Esta compensación suele estar exenta de impuestos si se cumplen ciertos requisitos, ya que se considera un ajuste de la herencia. Sin embargo, si no hay compensación o esta no respeta las cuotas hereditarias, Hacienda puede entender que se trata de una donación o compraventa, generando nuevas obligaciones fiscales como IRPF o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
En caso de acuerdo, se formaliza una escritura de extinción de condominio, que conlleva el pago del AJD (Actos Jurídicos Documentados). Su tipo impositivo depende de cada comunidad autónoma y suele situarse entre el 0,5 % y el 1,5 %.
División del terreno entre herederos
En los supuestos en los que el terreno es lo suficientemente amplio, se puede dividir físicamente entre los herederos. Sin embargo, en la práctica esta solución suele ser inviable, ya que las parcelas resultantes pueden perder valor o utilidad.
Si no hay acuerdo entre las partes, cualquiera de los herederos puede solicitar la división judicial de la cosa común (art. 400 del Código Civil), lo que puede culminar en la subasta del bien.
https://bit.ly/2DDIlbb
Pasos para que un heredero se quede con el terreno
Cuando uno de los herederos quiere quedarse con el terreno, deberá seguir un proceso ordenado:
- Aceptar la herencia mediante escritura pública, detallando bienes y cuotas.
- Valorar el bien indivisible con una tasación oficial o el valor de referencia de Hacienda.
- Llegar a un acuerdo con los demás herederos sobre la compensación económica.
- Firmar una escritura de extinción de condominio para adjudicarse el bien como único propietario.
- Liquidar los impuestos correspondientes (AJD, IRPF en su caso, y posibles plusvalías).
- Inscribir el bien en el Registro de la Propiedad como único titular.
Ejemplo práctico
Imaginemos una vivienda valorada en 300.000 € con tres herederos (A, B y C). Si A quiere quedarse con la casa, deberá compensar a B y C con 100.000 € a cada uno. Posteriormente, se formalizará la extinción de condominio, pagando AJD según la normativa autonómica. B y C recibirán dinero en lugar de bienes, y solo tributarán en el IRPF si existe una ganancia respecto al valor heredado.
Resolver una herencia puede ser complejo y, en ocasiones, desembocar en conflictos legales entre familiares. Con el Seguro de Hogar MAPFRE, cuentas con la cobertura de Defensa Jurídica, que te ofrece asesoramiento y apoyo especializado para gestionar disputas relacionadas con tu vivienda o herencias.
