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No existe una sola respuesta para la posibilidad de limitar el precio de la vivienda de alquiler en España pues existen diferentes supuestos que lo permiten y otras circunstancias en las que no es posible.
No es lo mismo al pacto inicial de arrendamiento de vivienda entre propietario e inquilino que lo relativo a subidas legales y no voluntarias o pactadas. Esto es, de entrada, hay que tener claro que las partes son soberanas para acordar y fijar en contrato la renta que consideren conveniente. A partir de ahí, incluso se pueden consensuar fórmulas de actualización de renta que pudieran ser diferentes de las legales siempre que no las contravengan porque se supondrían nulas o se tendrían por no puestas.
Y con todo esto, por tanto, lo que procede es centrar el tema en las posibles subidas del alquiler o actualizaciones de renta aplicando índices determinados por regulación específica y las circunstancias y consideraciones a tener en cuenta.
Mercado del alquiler en España: situación y regulación
Es un entorno creciente y con una importante carga de conflictividad. El marco regulatorio abarca desde el derecho a la propiedad y a una vivienda digna de la constitución pasando por normativa específica que ha ido cambiando a lo largo de los años.
La modificación más reciente nos la trae la 12/2023 de 24 de Mayo, que entró en vigor el 26 de mayo y cuya novedad más destacada es que dispone limitaciones a las subidas de precio en función de la ubicación de la vivienda que conviene analizar con más detalle, sobre todo, lo relativo a la introducción del concepto de viviendas situadas en zonas de mercado de residenciales tensionado. Este es el principal impacto de la Ley porque desde este término pivotan varios criterios a aplicar.
Partiendo de ese concepto, además, hay que aplicar la distinción entre gran tenedor de viviendas y el propietario que no es gran tenedor de viviendas. Se encuadran en la primera categoría aquellas personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. En estos casos se aplicará el menor de los siguientes importes: la renta del contrato anterior actualizada; o el precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia («Índices de Referencia”) aprobado mediante la Resolución de 14 de marzo de 2024 de la Secretaría de Estado y Agenda Urbana que se ha publicado hoy en el BOE y que entrará en vigor el 16 de marzo de 2024.
Puede consultarse los Índices de Referencia en la Página web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. El límite máximo de los Índices de Referencia también se aplicará a las viviendas que no hubieren estado en alquiler en los últimos 5 años con independencia de que el arrendador sea o no gran tenedor.
Si el arrendador no es un gran tenedor, la renta no podrá exceder la del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, salvo determinados supuestos en los que podrá incrementarse en un máximo del 10%.
La Resolución de 14 de marzo de 2024 de la Secretaría de Estado y Agenda y Urbana ha relacionado los 140 municipios de Cataluña que a partir del 16 de marzo serán considerados ZMRT. Esta Resolución también ha rebajado el umbral para ser considerado gran tenedor en estos 140 municipios a aquellas personas físicas o jurídicas titulares de 5 o más inmuebles de uso residencial ubicados en dicho ámbito. Hasta la fecha, ninguna otra Comunidad Autónoma ha solicitado que se declaren ZMRT.
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Viviendas no ubicadas en Zonas de Mercado de residenciales tensionados
Las medidas de contención de precios indicadas en los párrafos anteriores no se aplican a las viviendas que no se encuentren en ZMRT. En consecuencia, la renta en los nuevos contratos será libremente estipulada entre las partes y los Índices de Referencia tendrán carácter informativo.
Finalmente, cabe recordar que la Ley de Vivienda ha limitado durante el año 2024 el importe de la actualización de la renta de los contratos de arrendamiento existentes al 3%. Esta limitación se aplicará a todas las viviendas con independencia de que estén situadas o no en una ZMRT. Se prevé que antes del 31 de diciembre de 2024 el Instituto Nacional de Estadística publique un índice de referencia que sustituirá al actual Índice de Precios al Consumo.
¿Podría ser acumulada la subida de renta?
Una posibilidad es que no se haya actualizado el precio del alquiler en 2023. En ese caso, y según lo establecido en el Código Civil, sería posible que el propietario aplique en 2024 un aumento acumulativo del 5%, es decir, del 2% que había como límite en 2023 más la subida del 3% del 2024. En ningún caso podrían cobrar los atrasos que se habrían generado al aplicar las actualizaciones pasadas.
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