Resumen del contenido
El alquiler por habitaciones ha emergido como una opción flexible y atractiva, especialmente en grandes ciudades donde la demanda de alojamiento es elevada. Esta modalidad de alquiler, sin embargo, plantea interrogantes legales cuando el inmueble en cuestión se encuentra en un edificio en régimen de propiedad horizontal, lo que otorga a la comunidad de propietarios un papel clave en la regulación del uso de las viviendas y de las zonas comunes.
Este sistema está caracterizado por permitir a un propietario alquilar una o más habitaciones de su vivienda, mientras puede seguir residiendo en la misma o no, práctica que está amparada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aunque con algunas particularidades, como la posibilidad de que cada arrendatario cuente con un contrato individual.
A nivel normativo, el alquiler por habitaciones debe cumplir con los requisitos establecidos por la LAU y otros reglamentos locales, como el código civil y ordenanzas municipales que puedan afectar el uso de viviendas, especialmente en relación con actividades turísticas o de alquiler temporal.
La ley de propiedad horizontal y su impacto en el alquiler por habitaciones
La Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio) regula las relaciones entre los copropietarios en edificios o conjuntos sometidos a este régimen. Esta ley establece los derechos y obligaciones de cada propietario respecto a su vivienda o local, y también sobre el uso de los elementos comunes del edificio.
Uno de los aspectos clave que aborda la LPH es la capacidad de la comunidad para regular y limitar ciertas actividades que afecten a la convivencia. El artículo 7.2 de la LPH establece que los propietarios y ocupantes de las viviendas no podrán realizar actividades prohibidas en los estatutos o que resulten perjudiciales, insalubres, molestas, peligrosas o contrarias a la ley.
El debate se centra en si el alquiler por habitaciones podría ser considerado una actividad que, por sí misma, genere inconvenientes a la comunidad y, en consecuencia, si la comunidad puede imponer restricciones o prohibir dicha actividad.
La comunidad de propietarios y su capacidad para prohibir el alquiler por habitaciones
La posibilidad de prohibir el alquiler por habitaciones depende de varios factores, entre ellos, los derechos de los propietarios, la modificación de los estatutos de la comunidad, y si el alquiler puede considerarse una actividad molesta o perjudicial.
Derechos de los propietarios
Según el artículo 3 de la LPH, cada propietario tiene pleno derecho a disponer de su propiedad como considere, siempre que ello no afecte los derechos del resto de los copropietarios y respete las normas de convivencia. Este derecho incluye la facultad de alquilar su vivienda, ya sea en su totalidad o parcialmente, mediante el alquiler de habitaciones.
Por tanto, los propietarios pueden arrendar su vivienda por habitaciones sin necesidad de autorización de la comunidad de propietarios, salvo que exista una disposición estatutaria que lo prohíba o que la actividad cause molestias a los vecinos.
Modificación de los estatutos de la comunidad
La modificación de los estatutos de la comunidad es una de las vías que permite a los copropietarios establecer restricciones al uso de las viviendas, incluyendo la prohibición del alquiler por habitaciones. No obstante, para que esta modificación sea válida, es necesario que sea aprobada en una Junta de Propietarios con el voto unánime de todos los copropietarios, de acuerdo con el artículo 17 de la LPH.
La exigencia de unanimidad hace que, en la práctica, sea difícil imponer esta prohibición, ya que no todos los propietarios pueden estar de acuerdo en restringir una actividad que, en muchos casos, supone una fuente de ingresos legítima y lícita.
Incluso si se alcanza la unanimidad para modificar los estatutos, la prohibición debe cumplir con los principios de racionabilidad y proporcionalidad. La jurisprudencia ha sido clara en señalar que las limitaciones a los derechos de propiedad deben interpretarse de manera restrictiva y no pueden imponerse arbitrariamente.
Otra posibilidad que tiene la comunidad de propietarios para restringir el alquiler por habitaciones es alegar que esta actividad genera molestias o afecta negativamente a la convivencia en el edificio. El artículo 7.2 de la LPH permite a las comunidades actuar contra los propietarios o inquilinos que realicen actividades que sean molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas.
Para aplicar esta disposición al alquiler por habitaciones, la comunidad debe demostrar que la actividad está causando molestias concretas y significativas, como ruido excesivo, un uso intensivo de las zonas comunes o la entrada constante de personas ajenas al edificio, lo que podría afectar la seguridad y tranquilidad de los vecinos.
La interpretación jurisprudencial de la problemática
La jurisprudencia española ha abordado en varias ocasiones el tema de las restricciones impuestas por las comunidades de propietarios al uso de las viviendas, incluyendo el alquiler por habitaciones. En general, los tribunales han sido cautelosos a la hora de aplicar restricciones que afecten a los derechos de los propietarios, exigiendo que cualquier limitación sea clara, proporcionada y justificada. El Tribunal Supremo establece que las restricciones al uso de las viviendas deben interpretarse de manera restrictiva y que, para que una prohibición sea válida, debe estar expresamente contemplada en los estatutos de la comunidad y haber sido aprobada por unanimidad.
Asimismo, en casos en los que se ha demostrado que el alquiler por habitaciones ha generado conflictos significativos en la convivencia, los tribunales han admitido la posibilidad de limitar o prohibir esta actividad, pero solo cuando las pruebas aportadas por la comunidad demuestran claramente la existencia de molestias o perjuicios muy graves.
En definitiva, la comunidad de propietarios no puede prohibir el alquiler por habitaciones de manera general y automática, salvo que dicha prohibición esté contemplada en los estatutos de la comunidad y haya sido aprobada por unanimidad. En ausencia de una prohibición expresa, los propietarios tienen el derecho de alquilar su vivienda o parte de ella, siempre que respeten los derechos de los demás vecinos y no generen molestias significativas.
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