La compra de una vivienda sobre plano suele comenzar con un contrato de arras o una promesa de compraventa, donde el promotor se compromete a entregar el inmueble en una fecha concreta. Si este plazo no se cumple, el comprador puede reclamar daños y perjuicios por los gastos derivados del retraso.
Incumplimiento contractual
Existe incumplimiento cuando la fecha de entrega pactada (o un plazo razonable, si solo se indica “entrega aproximada”) no se respeta. La jurisprudencia considera que un retraso superior a seis meses puede considerarse excesivo y reclamable.
Penalizaciones e indemnización
- Cláusulas penales: permiten exigir una compensación diaria o mensual por el retraso si están incluidas en el contrato y no son abusivas.
- Indemnización adicional: puede reclamarse por daños reales como alquileres, intereses de hipoteca o mudanzas, con base en el artículo 1101 del Código Civil.
¿Qué se necesita para reclamar?
- Contrato con plazo definido: debe existir un documento escrito que establezca la fecha de entrega o, al menos, un plazo claro como “diciembre de 2025”.
- Prueba de pagos al promotor: recibos, certificados bancarios o cualquier documento que acredite los pagos realizados.
- Documentación de la obra: licencias de obra, proyecto visado o certificados que permitan conocer cuándo pudo finalizar la construcción.
- Requerimiento previo: es recomendable enviar un burofax con acuse de recibo solicitando la entrega inmediata o la resolución del contrato. Debe incluir un último plazo para la entrega y el cálculo de la penalización y gastos ocasionados.
- Demostrar el incumplimiento: el comprador debe probar que el retraso no se debe a causas justificadas o de fuerza mayor. Los problemas administrativos no suelen justificar una demora prolongada.
¿Qué gastos se pueden reclamar?
- Alquiler o alojamiento provisional
- Intereses adicionales del préstamo hipotecario
- Mudanza y almacenaje
- Desplazamientos y dietas ocasionadas
- Diferencias en el precio del alquiler
- Lucro cesante si la vivienda iba a destinarse a negocio o alquiler
Todos estos conceptos deben documentarse con facturas, recibos o justificantes de pago.
¿Cómo es el proceso de reclamación?
Fase extrajudicial
- Envío de burofax reclamando la entrega o el abono de los daños.
- Intento de mediación con la promotora o ante organismos de consumo.
Vía judicial
Si no hay acuerdo, se puede presentar demanda ante el Juzgado de Primera Instancia. El procedimiento dependerá de la cuantía:
- Hasta 6.000 €: juicio monitorio.
- Entre 6.000 y 15.000 €: juicio verbal.
- Más de 15.000 €: juicio ordinario.
La demanda debe incluir el contrato, los pagos realizados, las pruebas del retraso, los gastos reclamados y una base legal que justifique la indemnización.
Sentencia
El juez puede condenar al promotor a entregar la vivienda en un plazo determinado, a pagar las indemnizaciones correspondientes e incluso las costas judiciales. Si el promotor no cumple, se puede iniciar la ejecución forzosa con embargo de bienes.
Casos especiales en vivienda nueva
- Cantidades a cuenta: deben estar garantizadas. Si el promotor entra en concurso, se recuperan, pero no cubren el daño por retraso.
- Recepción con defectos: no se considera entrega válida hasta que la vivienda esté habitable.
- Retrasos injustificados: si superan los 12 meses, el comprador puede desistir del contrato y exigir devolución e indemnización, incluso sin requerimiento previo.
Contar con respaldo legal puede marcar la diferencia en situaciones como esta. La cobertura de Defensa Jurídica de los Seguros MAPFRE te proporciona el asesoramiento y la protección necesarios para reclamar tus derechos ante un retraso en la entrega de tu vivienda u otras situaciones legales del día a día.
