¿Merece la pena comprar una segunda vivienda?

Ángel L. Gómez Díaz

Abogado especializado en Derecho Civil y Mercantil. Número de colegiado 3270 en Ilustre Colegio de Abogados de Badajoz (ICABA) | Web

Socio director de la Firma BÁLAMO LEGAL&FISCAL, cofundador de AREA ABOGADOS Y ASESORES y de la Startup LAWINT TECH, y Corporate Builder. Asesor de algunos de los grandes grupos cooperativos y empresas agroalimentarias. Ha ocupado cargos directivos y de máxima responsabilidad en distintas entidades del mundo empresarial (AJEX, CEAJE, CEOE, Cámara de Comercio de Badajoz).

La compra de una segunda vivienda es una decisión financiera y patrimonial relevante que puede ofrecer beneficios tanto personales como económicos. Sin embargo, para determinar si realmente merece la pena realizar esta inversión, es imprescindible analizar factores como los costes de adquisición, la rentabilidad esperada, la financiación y la fiscalidad aplicable.

¿Cuánto dinero se recomienda tener ahorrado?

Uno de los aspectos esenciales antes de comprar una segunda vivienda es contar con un respaldo financiero sólido. En términos generales:

• Compra sin hipoteca: si se adquiere al contado, se recomienda contar con el importe total del inmueble más un 10-15% adicional para cubrir gastos de compraventa (notaría, registro, impuestos, etc.).
• Compra con hipoteca: en este caso, es habitual que los bancos financien hasta el 70% del valor de tasación. Por lo tanto, el comprador deberá disponer del 30% del precio del inmueble más los gastos asociados a la operación.

Adicionalmente, es recomendable disponer de un fondo de emergencia equivalente a 6 o 12 meses de gastos para evitar problemas de liquidez en caso de imprevistos.

En términos de planificación financiera, se aconseja que la cuota hipotecaria no supere el 30%-35% de los ingresos mensuales del comprador para evitar un endeudamiento excesivo.

Cálculo de rentabilidad en función de la financiación

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La rentabilidad de una segunda vivienda dependerá de si se adquiere como inversión o para uso propio. En caso de destinarla al alquiler, los factores clave a considerar son:

• Rentabilidad bruta: se calcula dividiendo los ingresos anuales por alquiler entre el precio de compra y multiplicando por 100. Ejemplo: si una vivienda de 200.000 euros se alquila por 800 euros mensuales, la rentabilidad bruta será del 4,8%.
• Rentabilidad neta: se obtiene tras descontar impuestos, gastos de mantenimiento, comunidad y posibles periodos de inquilinos vacantes.

Si la compra se financia con hipoteca, el análisis debe incluir:

• Coste total de los intereses: cuanto mayor sea el porcentaje financiado, más intereses se pagarán.
• Apalancamiento financiero: puede aumentar la rentabilidad sobre el capital invertido, pero también supone un mayor riesgo financiero.
• Plazo de amortización: una hipoteca a largo plazo reduce la cuota mensual, pero aumenta el coste total de los intereses.

Además, la ubicación y la demanda del mercado inmobiliario local juegan un papel crucial en la revalorización de la propiedad, afectando directamente su rentabilidad futura.

Gastos al Comprar una Segunda Vivienda

Comprar una segunda vivienda conlleva una serie de gastos que deben considerarse en la planificación financiera:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): si la vivienda es de segunda mano, varía entre el 6% y el 10%, dependiendo de la comunidad autónoma.
• IVA y AJD: si es una vivienda nueva, se aplica un 10% de IVA más el Acto Jurídico Documentado (AJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5%.
• Gastos notariales y registrales: aproximadamente entre 600 y 1.500 euros.
• Tasación: En caso de hipoteca, la tasación es obligatoria y su coste ronda los 300-600 euros.
• Honorarios de gestoría: si se contrata un gestor para los trámites, el coste puede oscilar entre 300 y 1.000 euros.
• Seguros obligatorios: al contratar una hipoteca, el banco exigirá un seguro de hogar y, en algunos casos, un seguro de vida.

Impuestos a pagar por una segunda vivienda

Además del ITP o IVA inicial, la propiedad de una segunda vivienda genera obligaciones fiscales recurrentes:

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): se paga anualmente y varía en función del municipio.
• Renta imputada en IRPF: si la vivienda no está alquilada, la Agencia Tributaria considera que genera una renta presunta que debe incluirse en la declaración.
• Impuesto sobre el Patrimonio: en algunas comunidades autónomas, si el valor total del patrimonio del contribuyente supera cierto umbral, se deberá tributar por este impuesto.

Si la vivienda se alquila, los ingresos obtenidos deberán incluirse en la declaración del IRPF, pero existen deducciones aplicables para reducir la carga fiscal, como los gastos de comunidad, reparaciones y seguros.

Ventajas y desventajas de comprar una segunda vivienda

Para ayudar a tomar una decisión informada, es importante considerar los pros y contras de adquirir una segunda vivienda:

Ventajas

• Generación de ingresos pasivos mediante el alquiler.
• Revalorización del inmueble a largo plazo.
• Diversificación del patrimonio.
• Posibilidad de disfrutar de una residencia vacacional propia.

Desventajas

• Altos costes iniciales y gastos recurrentes.
• Riesgo de impago en alquileres y posibles periodos de vacancia.
• Obligaciones fiscales y administrativas adicionales.
• Posible devaluación del mercado inmobiliario en el futuro.

Por lo cual, la compra de una segunda vivienda puede ser una inversión rentable, pero es fundamental analizar previamente los costes, la fiscalidad y la financiación. En general, si la intención es alquilar el inmueble, la rentabilidad dependerá de la ubicación, la demanda y los costes de mantenimiento. Para aquellos que compran sin intención de alquilar, el valor patrimonial y la estabilidad financiera son factores determinantes. En cualquier caso, es recomendable realizar un estudio detallado antes de tomar la decisión de compra.

También es importante evaluar la liquidez del comprador y su capacidad de endeudamiento, ya que una inversión inmobiliaria supone un compromiso financiero a largo plazo. La asesoría de expertos en fiscalidad y mercado inmobiliario puede ser clave para maximizar la rentabilidad y minimizar riesgos.

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