Esta operación se denomina subrogación hipotecaria por cambio de deudor, y consiste en mantener la hipoteca con sus condiciones originales, pero modificando quién figura como titular.
Es similar a la subrogación de acreedor, que ocurre cuando cambias la hipoteca de banco. Aunque es legal, el cambio de titular debe ser aprobado por la entidad bancaria.
Es importante diferenciar la titularidad del préstamo y la propiedad de la vivienda. Una persona puede figurar en una hipoteca sin ser dueña del inmueble, o al revés.
Esto ocurre con frecuencia tras una separación, cuando uno de los excónyuges vende su parte, pero sigue figurando en la hipoteca.
Lo recomendable es acompañar el cambio en la hipoteca con la modificación del titular de la vivienda.
¿Cómo se cambia el titular de la hipoteca?
El trámite se realiza en el mismo banco que concedió la hipoteca. Los pasos habituales son:
- Plantear al banco la solicitud.
- El banco analizará la solvencia económica del nuevo titular, como si se tratara de un préstamo nuevo.
- Aceptar o rechazar la operación. A veces puede proponer un cambio de condiciones.
Si la entidad no aprueba la subrogación, será necesario cancelar el préstamo y formalizar uno nuevo, o cambiar primero de banco.
Cambio de titular por fallecimiento
Al fallecer el titular, la vivienda y la deuda hipotecaria pasan a sus herederos. En estos casos, la entidad debe limitarse a cambiar el titular, sin exigir nuevas garantías.
Si existía un seguro de vida vinculado, el capital asegurado cubrirá la deuda, eliminando así la hipoteca y facilitando la herencia.
Cambio de titular por venta del inmueble
Aunque no es muy común, se puede vender una casa con hipoteca y subrogar el préstamo al nuevo comprador, siempre que el banco lo apruebe.
Esto se aplica con frecuencia en las cooperativas de viviendas, donde los compradores heredan la hipoteca del promotor o cooperativa.
Cambio de titular por separación
En separaciones o divorcios, uno de los miembros puede comprar la parte del otro. Para ello, se realiza una extinción de condominio y se puede acompañar de una subrogación de deudor.
Esto permite que solo uno de los antiguos titulares mantenga la propiedad y la hipoteca.
Gastos de una subrogación de deudor
El coste varía según cada banco y las condiciones pactadas.
Generalmente, puede rondar entre el 1 % y el 2,5 % del capital pendiente.
- 2,5 % si firmaste entre 2012 y 2018.
- 2 % si la hipoteca es posterior a 2018.
¿Cuánto se tarda en cambiar el titular de la hipoteca?
El tiempo dependerá del análisis del banco sobre el nuevo titular. Una vez aprobado, el proceso suele resolverse con rapidez, salvo que se renegocien condiciones.
Además del préstamo, no olvides cambiar también al tomador y beneficiario del seguro de hogar vinculado a la vivienda. Es fundamental mantener actualizados todos los contratos relacionados con la propiedad.
Cambiar de titular en una hipoteca conlleva decisiones importantes, tanto legales como personales. Al contratar un Seguro de Hogar MAPFRE contarás el servicio de asesoramiento personalizado y tendrás a tu disposición expertos que te ayuden a entender cada paso y a proteger tu vivienda con la cobertura que realmente necesitas.
