Qué es permutar la vivienda o trueque de casas
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Si estás pensando en cambiar de vivienda, saber que tienes la opción de permuta te ayudará a tomar una decisión. No hay que limitarse solamente a vender y comprar, sino que puedes hacer un trueque y cambiar tu casa por otra. Se trata del intercambio de propiedades inmobiliarias entre dos particulares sin mediar dinero.
¿Qué es permutar una casa?
Tal y como podemos leer en el artículo 1.538 del Código Civil, la permuta es “un contrato por el que cada uno de los contratantes se obliga a dar un bien para recibir otro”. Por tanto, en el caso de una permuta inmobiliaria, las 2 partes intercambian una vivienda de la que son propietarios.
No es igual que un contrato de compraventa “al uso”, ya que en la permuta se intercambian las propiedades, pero no hay dinero de por medio, ya que una de las condiciones estipuladas es que las viviendas tengan valor semejante. ¿Qué pasa si una de las 2 propiedades tiene un precio superior a la otra? En este caso sí tendrá que haber una compensación económica, lo que implicará un contrato mixto de permuta y compraventa.
Permuta de viviendas entre particulares
Si has tomado la decisión de hacer un trueque de casas y cambiar la tuya por otra, deberás seguir unos pasos para formalizar el proceso.
1. Comprobar en el Registro de la Propiedad quién es el titular de las viviendas y si tienen alguna carga, como hipoteca.
2. Pedir el último recibo del IBI al propietario para comprobar que está al corriente de pago.
3. Certificar que no existen deudas con la comunidad de propietarios.
4. Acordar el precio de las casas.
5. Una vez aceptado el precio, es necesario firmar una escritura de permuta ante notario para realizar la transmisión de la titularidad de las viviendas.
6. Inscribir las escrituras en el Registro de la Propiedad correspondiente.
¿Qué gastos conlleva permutar tu casa?
- El gasto principal es el que afecta a los aranceles notariales y registrales que supone la escritura de permuta. Estos gastos se calculan en función del precio que se haya acordado entre ambas partes.
- El resto de gastos derivados de una permuta inmobiliaria son impuestos, y son los siguientes:
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- El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que corresponda según la comunidad autónoma donde estén ubicados los inmuebles.
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (es el impuesto que grava lo que se ha revalorizado la vivienda desde su compra hasta su transmisión).
- La ganancia o pérdida patrimonial del IRPF, que tributa al 18 % y que aplica a la diferencia entre el valor de adquisición del bien que se transmite y el valor tomado en la permuta.
¿Y si alguna de las viviendas tiene hipoteca?
Como en una permuta de viviendas no existe intercambio de dinero, influye bastante si estas están hipotecadas. En ese caso, el precio de cada vivienda vendrá definido por su valor de mercado menos el capital pendiente de amortizar de la hipoteca.
Por ejemplo, si la vivienda está tasada en 180.000 € pero aún quedan 25.000 € por amortizar, se podrá intercambiar por una casa valorada en 155.000 €. Pero también por una valorada en 250.000 € en la que aún queden pendientes 95.000 € de hipoteca.
En este caso, lo más reseñable es que el banco deberá aprobar ese cambio de titular en la hipoteca, ya es la entidad bancaria la que debe valorar la capacidad del nuevo dueño para hacer frente a esa hipoteca y devolver el préstamo hipotecario. El banco entonces podrá decidir una subrogación para cambiar el titular o solicitar una nueva hipoteca (en esa entidad o en otra).
Además, cuando existe hipoteca en alguna de las viviendas, hay que añadir a los gastos de la permuta los gastos correspondientes a la novación, cancelación o formalización de la hipoteca, según sea el caso.
Pros y contras de la permuta de viviendas
La mayor ventaja es que, aunque la permuta de viviendas es muy parecida a la compraventa, al no haber intercambio de dinero y como lo habitual es que las viviendas se tasen a un precio inferior (el límite es el valor catastral de la vivienda) y no a precio de mercado, al final habrá un ahorro en impuestos.
Lo negativo de la permuta inmobiliaria es la dificultad de encontrar la permuta perfecta: un propietario cuya vivienda tenga un precio similar y cuadre con lo que estás buscando y que a su vez también esté interesado en tu propiedad.
Si consigues que todo encaje y finalmente optas por la permuta de viviendas entre particulares, recuerda que un buen Seguro de Hogar como los que te ofrece MAPFRE es tu mejor opción.
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