Cancelación de la hipoteca por caducidad
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Una situación nada excepcional es la cancelación de una hipoteca por caducidad. Sin embargo, muchos usuarios desconocen qué es o cómo debe hacerse.
Cuando alguien firma una hipoteca, queda sujeto a cumplir con el plazo de amortización estipulado. En el momento en que se consiga el pago total de la deuda, esta se extingue. Sin embargo, la cancelación de la garantía real en el Registro de la Propiedad no se produce de manera automática, sino que hay que solicitar formalmente su liberación ante dicho Registro. Por este motivo, en cuanto se termina de pagar un crédito hipotecario se presentan dos alternativas: cancelar la hipoteca o no hacer nada.
Lo más conveniente es proceder a tramitar la cancelación registral de la hipoteca para dejar constancia en el Registro de la Propiedad de que el inmueble en cuestión se encuentra ya libre de cargas.
Este trámite, que no es obligatorio, es particularmente imprescindible si se pretende realizar cualquier acción sobre el inmueble, como venderlo o solicitar una nueva hipoteca sobre el mismo.
Consiste, básicamente, en acreditar ante notario que el préstamo ha sido pagado y registrarlo posteriormente en el registro de la propiedad.
De esta manera, se elimina la posibilidad, ciertamente remota, de una posible reclamación por parte del banco, a la vez que se justifica que el inmueble se encuentra libre de cargas.
¿En qué casos es necesario cancelar la hipoteca en el Registro?
En ciertos casos es imprescindible proceder a cancelar la hipoteca en el Registro. Uno de estos casos es cuando se ha efectuado una amortización anticipada del total de lo que se debe al banco, lo que llevará aparejado, como seguramente constará en el contrato, comisiones por amortización.
También procede cuando se ha pagado en el plazo acordado todas las cuotas del préstamo. Asimismo, cuando las condiciones de otra entidad resultan más atractivas y no se puede realizar una subrogación -que sería lo menos costoso- resulta beneficioso cancelar la hipoteca y abrir una hipoteca nueva en dicha entidad.
No hacer nada cuando se termina de pagar un crédito hipotecario es la opción menos recomendable. Sin embargo, es la que toma la mayoría de la gente por desconocimiento o por ahorrarse unos gastos.
Suele pensarse que cuando se ha pagado la última cuota de una hipoteca, esta se cancela automáticamente. Pero lo cierto es que no es así. Se ha terminado de pagar el préstamo, pero no se cancela la garantía real o hipoteca y, por lo tanto, la información registral del inmueble seguirá figurando en el registro de la propiedad.
Cancelación de una hipoteca por caducidad
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Es posible la cancelación de una hipoteca por caducidad, en un proceso totalmente gratuito, siempre que hayan transcurrido 20 años desde la finalización del plazo de pago fijado en la escritura, conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria.
Podrá solicitar el levantamiento de cargas por caducidad el titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada por la carga o sus herederos justificando un interés legítimo en la cancelación.
El trámite se realiza directamente mediante una instancia ante el Registro de la Propiedad. Se pueden encontrar modelos de instancia en multitud de páginas web.
Si el titular no acude personalmente al Registro, la solicitud deberá llevar la firma del mismo legitimada notarialmente, pero si acude personalmente, bastará con la presentación del DNI ante el registrador a efectos de comprobación de su identidad.
Puede ser necesario completar un formulario normalizado en el que se declarará que han transcurrido 21 años -el plazo para el ejercicio de la acción hipotecaria que se regula en el artículo 128 de la Ley Hipotecaria y un año adicional- y que la hipoteca se encuentra extinguida pero pendiente de cancelación.
Algunos registradores solicitan el documento de liquidación del Impuesto Sobre Actos Jurídicos Documentados (aunque esté exento de pago).
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Hola,
¿Podríamos cancelar la hipoteca de los dueños anteriores tras pasar los 20 años de rigor?
Saludos,
Hola JM,
Tendría que hablar con la Entidad Financiera. Un saludo
Buenas tarde.
Quisiera saber si puedo hacer cancelacion de hipoteca transcurridos 3 años desde que la termine de pagar.
Saludos
Hola María del Carmen,
Tendría que consultar con la entidad financiera dónde realizó la hipoteca. Un saludo
En caso de haber amortizado una hipoteca antes del tiempo estipulado en la escritura hipotecaria, los 21 años para cancelarla por caducidad se cuentan desde el momento de amortización de la hipoteca o por el contrario es desde el plazo que pone en la escritura hipotecaria, aunque se halla finalizado antes.
Gracias
Hola Lola,
Es desde el momento que la hipoteca está cancelada. Un saludo
Buenos días, ¿dónde puedo encontrar la norma que me indica que los 21 años pueden contarse desde la cancelación anticipada de la hipoteca? Gracias.
Hola José Antonio, esta norma está recogida en el Código Civil, LIBRO IV. DE LAS OBLIGACIONES Y CONTRATOS, Título XVIII: De la prescripción, capítulo III: De la prescripción de las acciones art. 1964: “1. La acción hipotecaria prescribe a los veinte años. 2. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan.”
En la Resolución de 22 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Zaragoza n.º 15 a cancelar una inscripción de hipoteca por instancia privada. Se establece: “Por lo que en resumen la cancelación de hipoteca por caducidad está sometida al siguiente esquema:
Regla general: 21 años desde la fecha de vencimiento.
Si no consta fecha: 20 años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada.
Si no consta reclamación: 40 años desde la inscripción.”
Un saludo