España es, tradicionalmente, un país de propietarios. La fórmula de muchas familias para asegurarse un ahorro de cara al futuro ha sido invertir el mayor porcentaje de sus ingresos en la adquisición de la vivienda.
Esto ha generado que una gran parte de la población perteneciente a la llamada tercera edad tenga la vivienda casi como único patrimonio. En este sentido, la venta en nuda propiedad permite a una persona vender su bien a un tercero para disponer de esos ahorros sin necesidad de abandonar su hogar.
Nuevas formas de rentabilizar la vivienda
El alargamiento de la esperanza de vida y las nada halagüeñas perspectivas respecto a las pensiones, motiva que muchos jubilados se planteen vender sus casas para disponer de más dinero como complemento a su pensión y poder pasar una vejez más desahogada.
Pero vender la casa supone un problema mayor porque nos quedamos sin lugar para vivir. ¿Qué hacer? ¿Cómo sacar rentabilidad a esos ahorros de toda una vida sin poner en peligro la seguridad de la vida misma? Existen fórmulas para conseguirlo.
Pequeños ahorradores y no sólo las grandes sociedades inmobiliarias, se ha decidido por invertir su dinero en el tradicional ladrillo, un mercado cada vez más apetecible para los pequeños inversores que se han dado cuenta de que las rentabilidades que pueden obtenerse por este medio son más interesantes que los productos bancarios y financieros.
En los últimos tiempos, por parte de algunas inmobiliarias se está comenzando a implantar en nuestro país –principalmente en las grandes ciudades- una nueva modalidad de negocio (por otra parte muy común en otros países europeos) que representa una alternativa a la clásica fórmula de comprar para alquilar: la comercialización de la nuda propiedad de la vivienda y la compraventa con alquiler garantizado. Ambas modalidades tienen ventajas e inconvenientes tanto para el vendedor como para el comprador que será necesario sopesar en cada caso particular.
¿Qué es la nuda propiedad?
La nuda propiedad es la mera propiedad sobre la cosa y no incluye el derecho al uso y disfrute, el cual se reserva para el usufructuario. Es decir, el inversor o comprador de una vivienda adquiere la propiedad de la misma pero no su posesión, que quedará en manos del vendedor, el cual se reserva el uso y disfrute de la misma hasta su fallecimiento. El comprador adquirirá el pleno dominio sobre la vivienda solamente cuando fallezca el usufructuario.
La venta de la nuda propiedad, aunque cuenta con todas las garantías legales, como la intervención del notario, requiere asesoramiento especializado previo, porque es una operación delicada y compleja que representa ciertos riesgos que es necesario conocer.
Ventaja para el vendedor
El perfil del vendedor que pone en venta la nuda propiedad de su vivienda, suele ser normalmente el de una persona de 75 o más años, que no tiene descendientes, con necesidades económicas o que decide gastarse su dinero en sí mismo.
En esta modalidad, la principal ventaja para el vendedor, que recibirá menos dinero del que conseguiría por medio de una venta tradicional, es que puede continuar viviendo en una casa de por vida y conseguir unos ingresos extra por su venta.
Ventaja para el comprador
Para el comprador, el atractivo de esta compra está en que puede adquirir la vivienda con un descuento significativo sobre su valor de mercado, que suele variar en función de la edad y situación del usufructuario, el emplazamiento del inmueble y las condiciones pactadas. Se trata de una inversión a medio o largo plazo, con la expectativa de que, cuando se consolide el pleno dominio, la vivienda se haya revalorizado.
¿Cómo se reparten los gastos?
Formalizada la venta, como regla general, el usufructuario deberá asumir los gastos derivados del uso de la vivienda, como los suministros (luz, agua, gas), las cuotas ordinarias de la comunidad y las reparaciones ordinarias.
Por su parte, el comprador o nudo propietario suele hacerse cargo de los gastos extraordinarios, como derramas por obras estructurales o de conservación, así como de las reparaciones extraordinarias. En cuanto al IBI, lo habitual es que lo abone el usufructuario, salvo que se pacte expresamente otra cosa entre las partes.
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¿Qué es la compraventa con alquiler?
Con unos resultados parecidos a la adquisición de la nuda propiedad, está también la compra de una vivienda con alquiler garantizado. En esta modalidad, el comprador adquiere el pleno dominio de la propiedad, pero en el mismo acto de la compra se formaliza un contrato de alquiler a favor del antiguo propietario que, mediante el pago de una renta mensual, quedará como inquilino de la vivienda.
Este contrato se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y se eleva a público para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Este tipo de transacciones es recomendable realizarlas con el asesoramiento de una entidad mediadora especializada que actúe con transparencia y vele por los intereses del vendedor. En el caso de personas mayores, resulta especialmente importante asegurarse de que comprenden plenamente el alcance de la operación y de las obligaciones que asumen, así como realizar un seguimiento posterior del contrato de alquiler.
Ventaja para el vendedor
El vendedor pasa a ser inquilino de la vivienda y podrá permanecer en ella durante el tiempo fijado en el contrato de arrendamiento, con las garantías y prórrogas que resulten de aplicación conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, o hasta que voluntariamente decida abandonar la vivienda.
Ventaja para el comprador
En esta modalidad, el comprador puede adquirir la vivienda con un descuento sobre el precio de mercado y obtener una rentabilidad periódica a través del alquiler, cuya cuantía dependerá del precio de compra, de la renta pactada y de las condiciones del contrato. La rentabilidad final estará condicionada por factores como la duración del arrendamiento, el perfil del inquilino y la evolución del mercado inmobiliario.
¿Cómo se reparten los gastos?
El pago de los gastos de la compraventa se reparte entre comprador y vendedor.
El comprador asumirá, con carácter general, los gastos de notaría, registro, impuestos derivados de la compraventa, el IBI, las cuotas de la comunidad (tanto ordinarias como extraordinarias) y el seguro de la vivienda.
Por su parte, el vendedor, ya como inquilino, se hará cargo de la plusvalía municipal, de la renta pactada en el contrato de alquiler y de los suministros de la vivienda. En los arrendamientos de vivienda habitual, el contrato suele estar exento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, sin perjuicio de que deba revisarse la normativa aplicable en cada caso concreto.
