La fianza es una garantía económica que el inquilino entrega al arrendador al inicio del contrato, regulada en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Su objetivo es asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales, principalmente el pago del alquiler y la reparación de posibles daños en la vivienda.
Motivos legales por los que el casero puede no devolver la fianza
Antes de presentar una reclamación, conviene conocer las causas legales que permiten al arrendador retener total o parcialmente la fianza.
Daños en la vivienda
Se puede descontar el importe necesario para reparar daños que excedan el uso habitual: electrodomésticos estropeados por mal uso, muebles rotos o paredes agujereadas.
Alquiler o suministros impagados
Si el inquilino deja recibos pendientes (luz, agua, gas) o parte del alquiler sin abonar, el casero puede compensarlo con la fianza.
Incumplimiento de cláusulas
Algunos contratos recogen cláusulas adicionales, como entregar la vivienda pintada o limpia. Si estas obligaciones no se cumplen, el arrendador puede aplicar una retención justificada.
Rescisión anticipada del contrato
Si el inquilino abandona la vivienda antes de la fecha pactada y sin preaviso, el casero puede aplicar una penalización, siempre que esté expresamente recogida en el contrato.
¿Qué hacer si no devuelven la fianza?
Si has entregado la vivienda en buen estado y has cumplido el contrato, tienes derecho a recuperar la fianza. Estos son los pasos recomendados:
- Revisa el contrato: verifica que no haya cláusulas que puedan justificar una retención.
- Firma un acta de entrega: es recomendable documentar la entrega de llaves con un acta firmada por ambas partes y fotos del estado del inmueble.
- Solicita la devolución por escrito: envía un burofax con acuse de recibo reclamando formalmente la devolución de la fianza. Es una prueba legal en caso de juicio.
- Guarda toda la documentación: facturas, justificantes de pago, fotos, comunicaciones, etc. Cuanta más documentación tengas, más sólida será tu reclamación.
- Consulta con un profesional: puedes acudir a un abogado, asociación de consumidores o servicios municipales de mediación. En muchos ayuntamientos es gratuito.
¿Cuánto tiempo tiene el casero para devolver la fianza?
Aunque la ley no fija un plazo exacto, los tribunales consideran razonable un mes desde la finalización del contrato y la entrega de llaves. Si pasa ese tiempo y no hay justificación, puedes reclamar intereses por demora.
Reclamar judicialmente la fianza
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Si la fianza es de hasta 15.000 €
Puedes acudir al procedimiento verbal. Si es inferior a 2.000 €, no es obligatorio contar con abogado, aunque sí recomendable.
Si supera los 15.000 €
Deberás acudir al procedimiento ordinario, que exige abogado y procurador. En ambos casos necesitarás pruebas como:
- Contrato de alquiler.
- Recibos y facturas.
- Acta de entrega de llaves.
- Fotos del estado de la vivienda.
- Burofax u otras comunicaciones.
¿Y si el casero ha depositado la fianza en un organismo autonómico?
En algunas comunidades (Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana…) la fianza debe depositarse en un organismo oficial. Si el arrendador no solicita la devolución tras el fin del contrato, el inquilino puede dirigirse a esa administración para iniciar el trámite.
¿Qué pasa si solo devuelven parte de la fianza?
El arrendador está obligado a justificar cualquier retención. Si no lo hace, puedes reclamar la cantidad restante por las vías ya mencionadas.
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