¿Se puede vender una casa heredada?

Vender una casa heredada no es diferente a vender otra que no tenga esta peculiaridad. En un proceso de compraventa el propietario suele seguir siempre los mismos pasos: tasar la vivienda para fijar un precio de venta; promocionar la casa y mostrarla a los posibles compradores; negociar con ellos las condiciones de la compraventa; hacer los contratos y escrituras; y pagar los impuestos correspondientes.

Lo mismo sucede con la venta de una casa heredada. Pero para que un heredero sea declarado propietario de una casa heredada y pueda venderla con todas las garantías no es suficiente con que figure en el testamento. Es necesario seguir un procedimiento para gestionar la aceptación de la herencia, rehacer las escrituras, inscribir la casa en el Registro de la Propiedad y pagar los impuestos correspondientes.

¿Cuál es el plazo para poder vender una casa heredada?

Antes, la Ley Hipotecaria en su artículo 28 establecía que un heredero no forzoso no podía vender una casa heredada hasta pasados dos años de la muerte del propietario, en previsión de que apareciera algún heredero legal y reclamara sus derechos sobre la vivienda.

La aplicación de este artículo generaba gran inseguridad tanto para el vendedor como para el comprador. Por ello, el 3 de septiembre de 2021 se derogó el citado artículo. En la actualidad, una casa heredada se puede vender en cualquier momento.

Vender una casa heredada no registrada

En España, la inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria, se puede vender una casa, aunque no esté registrada. No obstante, se recomienda registrarla para otorgarle un marco legal a la trasmisión ya que, en la práctica, resulta poco probable que se pueda vender una casa que no figure inscrita en el Registro.

En esta situación, resultaría muy difícil encontrar un comprador que asuma el riesgo de adquirir una casa de la que ignora todo: legítimo propietario, cargas, construcción conforme a la normativa, etc. A esto habría que añadir la dificultad para conseguir una hipoteca, puesto que el préstamo debe inscribirse como carga sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad. Solamente podría comprarla quien contara con la totalidad del dinero.

El vendedor, por su parte, afrontaría un gran riesgo ante la posibilidad de que apareciera un heredero legítimo. Tendría que devolverle el dinero al comprador, el coste de las reformas (si las hizo) y, además, una indemnización por daños y perjuicios. Por todo ello, lo más conveniente es registrar el inmueble.

Vender una casa heredada en condominio

Cuando varios herederos heredan una casa en condominio o proindiviso, es decir, la propiedad de la misma les pertenece a todos, es necesario el consentimiento de todos ellos para venderla a un tercero. Si alguno de los herederos se niega a vender su parte, la casa no puede venderse. Pero existen mecanismos legales para solucionarlo:

• Una opción es que el heredero que no quiere vender se quede con la parte que le corresponde a cada uno de los otros herederos a cambio de pagarles una compensación económica (lo que se conoce como extinción del condominio). Esta es una buena opción y más ventajosa que la simple compraventa, porque solo habría que pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados.
• Otra opción, no deseable, sería iniciar un procedimiento judicial para dividir la cosa común y venderla en subasta pública. Antes de dar este paso, se aconseja intentar una conciliación mediante la intermediación de un mediador. También, para evitar un pleito, los herederos que quieran vender, pueden vender su parte a una empresa que se dedique a la compra de proindivisos. Pero tiene el inconveniente de que el precio que les ofrecerán será muy inferior al de su valor de mercado.

¿Cómo llegar a un acuerdo en los términos de la venta?

Por otra parte, también puede ocurrir que, aunque todos los herederos estén de acuerdo en la venta, no lo estén en cuanto a los términos de la misma. En este caso, sería bueno acudir a un profesional inmobiliario para que medie entre ellos y puedan llegar a un acuerdo.

Cuando todos los herederos están en consonancia con la venta, pero no con el precio de la misma, pueden recurrir a la Ley de Jurisdicción Voluntaria, que les ofrece la opción de solicitar ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radica la casa, la subasta voluntaria de la misma.

Impuestos que hay que pagar al vender una casa heredada

Cuando se produzca la venta de la casa, cada heredero pagará en proporción a la parte de la casa que heredó, los siguientes impuestos:

• El IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la venta, que vendrá dada por la diferencia entre el valor de la venta declarado en el impuesto de sucesiones y el de venta de la casa.
• La plusvalía municipal, si se obtiene una ganancia con la venta de la casa. Se puede calcular dependiendo de la ganancia obtenida o exclusivamente del valor del suelo.

Dada la complejidad de los temas de herencia, es recomendable acudir a un abogado experto en herencias para que con su asesoramiento ayude a encontrar la mejor solución posible para los intereses de todos los herederos. Los Seguros de Defensa Jurídica MAPFRE ofrecen defensa en derecho de familia y sucesiones, conexión con despachos de abogados con un descuento del 20 por ciento, y muchas más ventajas que puedes consultar en este enlace.