Calcular rentabilidad piso alquiler
Resumen del contenido
Licenciado en ADE en la Universidad Complutense de Madrid, Máster en Gestión Empresarial y en Dirección de Proyectos (PMP). Actualmente es director del departamento de consultoría, especializado en el asesoramiento y desarrollo de empresas y negocios mediante el formato de comercio asociativo.
Tradicionalmente, el sector inmobiliario ha estado muy relacionado con la especulación y como método de generación de ingresos pasivos. La adquisición de viviendas para alquilarlas y obtener así una rentabilidad es una práctica muy habitual, pero antes de embarcarse en este proceso hay que tener en cuentas varias variables.
Motivos por los que comprar una vivienda
Los principales motivos por los que se adquiere una vivienda en España, según datos de CaixaBank Research son:
- 70% adquisición de primera vivienda
- 15% inversión
- 10% segunda vivienda o alquiler vacacional
- 5% motivos laborales o educativos
Esto quiere decir que entre un 15 y un 20% aproximadamente se compra para obtener una rentabilidad.
Rentabilidad media del alquiler en España
La rentabilidad que se puede obtener de una vivienda varía sensiblemente según la población donde esté ubicada, incluso dentro de una misma población, la propia vivienda en si puede tener mayor o menor rentabilidad dependiendo de factores como el tamaño, la ubicación, la accesibilidad, servicios de la comunidad, etc. Pero, sacando números generales y, en base a los cálculos realizados por el Banco de España, en España la rentabilidad bruta media del alquiler en 2025 es de un 3,3%.
Pero como decíamos antes hay variaciones por poblaciones, por ejemplo, la ciudad más rentable para comprar para alquilar en la actualidad es Murcia, con una rentabilidad del 8,8% seguida de Lleida (8,1%) y Huelva (7,6%) y por otro lado, tenemos Pamplona (4,8%), Cádiz (4,7%) y San Sebastián (3,9%).
Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler
El cálculo básico para calcular la rentabilidad de un alquiler es sencillo, es el resultado de dividir los ingresos generados por el alquiler entre el valor de la vivienda y multiplicarlo por 100. Por ejemplo, si alquilo la vivienda por 1.000€ al mes (es decir 12.000€ anuales) y el valor de adquisición de la vivienda fue de 240.000€; (12.000/240.000€)*100= 5%
Este 5% sería la rentabilidad bruta del alquiler, para calcular la rentabilidad neta, a los ingresos generados por el alquiler habría que descontarle los gastos asociados a la propiedad del inmueble como los gastos de comunidad, mantenimientos, IBI, intereses de la hipoteca, etc.
Consejos a la hora de elegir una vivienda como inversión
Cuando se adquiere una vivienda para obtener una rentabilidad hay que tener en cuenta factores que, si fuera para uso personal no serían los mismos. Es decir, a lo mejor, puedo adquirir una vivienda en la que yo no viviría nunca pero que puede ser muy rentable para alquilarla.
Por ejemplo, tengo dos hijos pequeños y yo tengo movilidad reducida. Comprar un piso en la sexta planta de un edificio sin ascensor en una zona de bares próxima a un campus universitario no parece la mejor opción. Pero en cambio, si compro un piso en esa zona y lo alquilo por habitaciones a estudiantes, la rentabilidad puede ser excelente.
Con este ejemplo quiero explicar que, a la hora de comprar como inversión hay que tener en cuenta otras variables que pueden hacer que alquilar la vivienda y que no se desocupe sea más sencillo, por ejemplo:
- Viviendas con zonas comunes como parque de juegos, piscina o gimnasio
- Cerca de estaciones de metro o intercambiadores de transporte
- Con facilidad para el aparcamiento
- Viviendas con terraza (muy revalorizadas tras la pandemia).
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En conclusión, antes de comprar una casa como inversión es importante estudiar el mercado y hacer simulaciones reales de ingresos y gastos asociados a la propia vivienda.
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