SOCIMI: Todo lo que debes saber

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SOCIMI es el acrónimo de Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria y son un tipo de sociedades anónimas que tienen como objetivo la adquisición, rehabilitación y promoción de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento. En el mercado internacional las SOCIMI son conocidas como REIT, que significa Real Estate Investment Trust.

Una SOCIMI tiene varios objetivos que podemos agrupar en tres puntos:

• Impulsar el mercado del alquiler. Conviene recordar que España se sitúa muy por detrás del resto de países europeos en materia de alquiler.
• Proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias.
• Democratizar este tipo de inversiones. Poder participar en una SOCIMI no requiere de grandes patrimonios y cualquier inversor con cierta liquidez puede beneficiarse de este tipo de sociedad.
• Ofrecer rentabilidad al inversor.

Las acciones de una SOCIMI cotizan en el mercado regulado y, por tanto, cualquier persona que quiera invertir debe acudir a la Bolsa de Valores en la cual cotiza la SOCIMI que le interese y comprar sus acciones; es decir, cualquier inversor puede comprar acciones de una SOCIMI.

Marco legal de las SOCIMI

Con respecto a su marco jurídico, las SOCIMI están reguladas por la Ley 11/2009, de 26 de octubre y su posterior modificación (Ley 16/2012, de 27 de diciembre). El objetivo de la reforma legislativa no han sido otro que flexibilizar los requisitos necesarios para la constitución de una SOCIMI, eliminar barreras regulatorias y, sobre todo, mejorar el tratamiento fiscal.

Tratamiento fiscal de una SOCIMI

Las SOCIMI gozan de un régimen fiscal especial. Veamos ahora cuáles son los beneficios:

• Tributan al 19 % en el IS (Impuesto de Sociedades), salvo las rentas que se deriven de la transmisión o arrendamiento de inmuebles cuando el arrendatario forme parte del mismo grupo de SOCIMI, que tributa al tipo general.
• Exención parcial del 20 % para las rentas que provengan del arrendamiento de viviendas en aquellas entidades en las que las viviendas destinadas al alquiler representen más de la mitad de su activo.
• No están sometidos a retención los dividendos distribuidos a los inversores, tanto si son personas físicas como jurídicas.
• Quedan exentos los dividendos repartidos a los socios que sean personas físicas residentes y a los no residentes sin establecimiento permanente (exceptuando residentes en paraísos fiscales). Con determinados límites, también se encuentran exentas las plusvalías que se deriven de la venta de acciones de los inversores. Las personas jurídicas se beneficiarán de una deducción en la cuota íntegra.

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¿Qué características debe tener una SOCIMI?

Las principales características que tiene que tener una SOCIMI son las siguientes:

• Cuentan con un régimen fiscal propio que está delimitado por el Impuesto de Sociedades.
• Es necesario que coticen o bien dentro del mercado español o bien en el mercado europeo.
• Debe contar, como mínimo, con 50 inversores.
• El 80% de las rentas de cada ejercicio deben provenir del arrendamiento de bienes inmuebles y de los dividendos de empresas participadas
• Deben contar, como mínimo, con un inmueble urbano en su patrimonio.
• El capital mínimo de inversión debe ser de 5 millones de euros.
• Los bienes inmuebles deberán permanecer arrendados y las acciones o participaciones en otras SOCIMI o entidades equivalentes deberán mantenerse, al menos, durante 3 años.

¿Qué desventajas tiene una SOCIMI de cara a un posible inversor?

De cara a invertir en una SOCIMI se hace necesario enumerar, también, las posibles desventajas, para que el sujeto evalúe sus riesgos.

• Al tratarse de un valor cotizado, puede experimentar grandes subidas… o bajadas. Solo hace falta echar la vista atrás para rememorar lo que supuso el estallido de la burbuja inmobiliaria en nuestro país en el año 2008.
• Las SOCIMI tienen un Free Float muy reducido. Esto supone que el porcentaje de acciones susceptible a ser negociado en bolsa es mínimo.
• Muchas SOCIMI no llevan a cabo acciones de compraventa durante varios años y, por tanto, esto dificulta enormemente la venta de participaciones. Si, por ejemplo, se necesita liquidez inmediata, esto puede ser un hándicap.
• Las SOCIMI son muy sensibles a los tipos de interés, ya que su deuda está respaldada por sus inmuebles. Cuando suben los tipos de interés, la deuda de estas sociedades va, irremediablemente al alza, lo que penaliza sus balances.
• La administración y gestión de una SOCIMI resulta más cara que una inversión directa.
• El inversor particular no puede decidir sobre el destino del activo inmobiliario. Y, por tanto, no depende de él la decisión de vender, alquilar o comprar.

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Otros datos a tener en cuenta con respecto a una SOCIMI

Ahora que ya conoces el tratamiento fiscal, las características o algunas posibles desventajas de invertir en una SOCIMI, recapitulamos añadiendo algún dato más a tener en cuenta.

La parte positiva de invertir en una SOCIMI es que estas tienen la obligación legal de repartir dividendos. Esto quiere decir que el 80 % de los beneficios provenientes de las rentas por el alquiler de los inmuebles debe ser repartido entre los accionistas. Y, gracias a ello, el inversor recibirá unas rentas periódicas.

También hay que tener en cuenta que, si la SOCIMI decide vender un activo, el 50 % de los beneficios deben repartirse entre los accionistas. Y, si se tratase de beneficios conseguidos por inversiones en otras SOCIMI, las ganancias se deben repartir íntegramente al 100 %.

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