La inclusión en los contratos de préstamos hipotecarios de una cláusula, que hace recaer en el prestatario la totalidad de los gastos de formalización(notaría, registro, gestoría, tasación, etc.) ha sido declarada declarada abusiva y nula por el Tribunal Supremo (por ejemplo, STS 27 de enero de 2021) bajo el amparo de la Tribunal de Justicia de la Unión Europea (STJUE 16 julio 2020, asunto C-224/19).
Como efecto de dicha nulidad, el consumidor tiene derecho a la restitución de las cantidades abonadas indebidamente, conforme al artículo 1303 del Código Civil, que establece que «declarada la nulidad de la obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses».
¿Qué gastos pueden reclamarse?
De conformidad con la jurisprudencia más reciente, el consumidor puede reclamar:
- El 100% de los gastos de tasación, registro y gestoría.
- El 50% de los gastos de notaria cuando la cláusula atribuye todos los gastos al prestatario, dada la falta de reciprocidad contractual.
- Los gastos del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) para hipotecas constituidas antes del 16 de junio de 2019 siguen siendo fuente de debate; en hipotecas posteriores la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, estipula que los gastos principales recaen en la entidad prestamista, artículo 14.1.e), y artículo 68 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Real Decreto 828/1995).
Ejemplo práctico
Supongamos un préstamo hipotecario por valor de 200.000 €, suscrito en 2018, antes de la Ley 5/2019, con los siguientes gastos pagados por el prestatario:
- Notaría: 900 €
- Registro: 460 €
- Tasación: 350 €
- Gestoría: 500 €
Ahora bien:
- Se declara la nulidad de la cláusula que imponía todos los gastos al prestatario.
- El prestatario puede reclamar:
- 100 % de gestoría = 500 €
- 100 % de tasación = 350 €
- 100 % de registro = 460 €
- 50 % de notaría = 900 € × 0,50 = 450 €
Total a reclamar: 500 + 350 + 460 + 450 = 1.760 euros, más los intereses legales correspondientes desde la fecha de pago.
¿Por qué las hipotecas anteriores a 2019 se pueden reclamar?
Antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, la legislación española no establecía expresamente cómo debían repartirse los gastos asociados a la constitución de una hipoteca (notaría, registro, gestoría, tasación, AJD, etc.). Por tanto, las entidades bancarias solían incluir en sus contratos una cláusula que imponía todos esos gastos al prestatario. Por tanto, las hipotecas anteriores a la Ley 5/2019 son las que hoy pueden dar lugar a reclamaciones de devolución de gastos, al haberse cobrado indebidamente.
¿Cuándo prescribe la reclamación?
El plazo para reclamar la restitución de gastos indebidos está sujeto a prescripción conforme al artículo 1964 del Código Civil (plazo general de 5 años). Según la doctrina del TJUE y del Tribunal Supremo, el dies a quo se sitúa en la fecha en que existe una sentencia firme que declara la nulidad de la cláusula abusiva o cuando el consumidor tenía conocimiento efectivo de su carácter abusivo.
Por ejemplo, la STS 857/2024 (14 junio) establece que, salvo prueba de que el consumidor conocía con anterioridad la abusividad, el cómputo de los cinco años empieza desde la firmeza de la sentencia que declara la nulidad.
Si tu hipoteca contiene una cláusula que atribuye todos los gastos al prestatario, es recomendable analizarla junto a un abogado. Las cantidades pagadas pueden ser susceptibles de devolución significativa (por ejemplo, los conceptos señalados en el ejemplo). No obstante, es imprescindible tener en cuenta el momento en que comenzó el cómputo de la prescripción, pues una reclamación tardía podría quedar fuera de plazo.
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