¿Quién paga los gastos de la hipoteca?

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Constituir una hipoteca con un banco lleva aparejados una serie de gastos tanto administrativos como fiscales. Hasta 2016, los clientes pagaban el 100 por 100 de estas facturas que incluían notaría, registro y gestoría, además de los impuestos aparejados a este tipo de formalización. La sentencia del Tribunal Supremo ha supuesto un cambio en el panorama igual que ha ocurrido con la desaparición de la cláusula suelo.

Los gastos de formalizar la hipoteca en el presente

La Sentencia del Tribunal Supremo anulaba en diciembre de 2015 la cláusula que incorporaban todos los bancos en sus contratos hipotecarios y que obligaba a asumir al titular todos los gastos, lo que económicamente era un cargo adicional a la compra de una vivienda de entre un 8 y 10 por ciento.

Hoy, con la jurisprudencia del Supremo sobre el pago de gastos de una hipoteca y diferentes sentencias de las audiencias provinciales, se dan dos casos de situaciones sobre este tema, dependiendo si se habla de una hipoteca nueva o de una hipoteca antigua con cláusula suelo y/o pago de gastos con fecha anterior al dictamen de sentencia. Las entidades bancarias están actuando de forma diferente en cada caso, por lo que cada interesado debe conocer y asesorarse sobre su situación concreta.

Hipotecas antiguas: devolución, si se solicita

Los titulares de contratos hipotecarios anteriores a diciembre de 2015 y que habían asumido el pago íntegro de los gastos de su hipoteca, vieron la oportunidad de recuperar el dinero que de forma impuesta y abusiva, según sentencia del Supremo, se les había cobrado.

Las entidades bancarias no aceptaron compensar a los afectados por su cláusula sobre gastos con retroactividad y de forma generalizada. Manifestaron su interés por estudiar cada caso de forma individualizada e instaron a los afectados a la vía de la reclamación administrativa o judicial. Hoy es la opción que toman miles de afectados.

Los titulares de hipotecas que pagaron sus gastos han recurrido durante estos años a los tribunales y hay resultados encontrados, aunque los despachos jurídicos que están llevando estos casos ante los tribunales confirman que son muchos los hipotecados que han conseguido que el banco les compense por el pago injusto de gastos en sus hipotecas.

Algunas de las sentencias de las diferentes audiencias provinciales con respecto a demandas de afectados por el pago de gastos de hipoteca han apostado por un reparto de gastos entre cliente y entidad. Entre las últimas en resolver en este sentido está la Audiencia de Las Palmas, que ha analizado en detalle una demanda concreta individual, dictaminando algunos consejos generales de aplicación recomendada para otros casos:

• Impuestos. La Audiencia de Las Palmas interpreta que la carga fiscal que supone formalizar una hipoteca recae de forma íntegra en el solicitante. Es un pago que debe hacer el titular al 100 por 100.
• Notaría. La escritura notarial es un gasto que debe afrontar la entidad bancaria, puesto que es una garantía que impone.
• Gestoría. El gasto por la intervención y mediación de una gestoría en la formalización de una hipoteca también debería asumirlo la entidad financiera que se beneficia de esta labor de forma directa y en muchos casos, le impone al interesado una gestoría concreta de su elección.
• Registro. Esta factura se paga por el registro oficial de la propiedad hipotecada y de nuevo, es una ventaja y una imposición del banco que busca garantizar su inversión y dinero prestado, ya que la hipoteca se inscribe a favor del banco.

Nuevas hipotecas: depende de la entidad

¿Qué ha ocurrido y qué pasa con las hipotecas firmadas después de la sentencia del Supremo que anulaba la cláusula de obligatoriedad para el cliente de asumir gastos de formalización? Las entidades bancarias, no de forma generalizada, pero sí mayoritaria, han empezado a compartir estos gastos con sus clientes.

Los nuevos buscadores de hipotecas tienen que conocer la nueva Ley hipotecaria 2018 y además, fijarse en un detalle extra para negociar la hipoteca que más les favorezca: el pago de los gastos de formalización del préstamo. No hay una única pauta, por lo que, si estás en esta tesitura, tendrás que consultar este punto con las entidades bancarias que estés valorando para tu hipoteca.

Hay una pauta mayoritaria que puede servirte de guía a la hora de negociar con tu banco, quien paga los diferentes gastos en tu hipoteca variable o fija, pero atención, por el momento, no es una obligación que tenga que cumplir el banco, sino que depende de su política. Siempre el cliente puede recurrir a la vía judicial, si asume gastos que no cree justos:

• Impuestos: es la parte de gastos que por el momento no hay duda de que debe asumirla el titular.
• Notaría: es bastante común que sea un gasto hoy compartido en diferentes porcentajes por el interesado y entidad bancaria.
• Gestoría: hay entidades bancarias que están compartiendo este gasto con sus clientes, aunque no son la mayoría.
• Registro: Salvo raras excepciones, la factura del registro sí la están pagando en las nuevas hipotecas las entidades financieras.

Dada la oferta y la demanda de productos hipotecarios en España, el consejo del experto es siempre buscar y comparar priorizando tu situación y necesidades. No olvides redondear tu gestión de nueva casa con la contratación del Seguro de Hogar MAPFRE que más te interese, gracias a su máxima flexibilidad en sus pólizas, el titular paga solo por lo que prefiere y desea para su vivienda.