¿Cuándo se puede rescindir un contrato de alquiler antes de tiempo?

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Por norma general, no es posible rescindir un contrato de alquiler antes del tiempo pactado. Sin embargo, durante el transcurso del mismo pueden suceder diferentes situaciones que obliguen al propietario a disponer del inmueble o al inquilino a abandonar la vivienda de forma anticipada.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que “la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes”. En el supuesto de que se haya acordado una duración inferior a 5 años, se puede prorrogar anualmente hasta que el arrendamiento llegue a este límite como mínimo. Durante estos periodos, el ocupante puede comunicar al casero su decisión de no renovar el arrendamiento.

Causas para rescindir el contrato del alquiler antes de tiempo por el inquilino

Según el artículo 11 de la LAU, “el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días”. En estos casos, suele ser habitual que el inquilino tenga que indemnizar al propietario con una mensualidad de la renta por cada año que falte por cumplir.

Asimismo, en esta norma se fijan dos causas justificadas por las que el ocupante puede rescindir el contrato de alquiler antes de tiempo:

• Cuando el casero no realiza las reparaciones a las que está obligado en la vivienda.
• Si el arrendador perturba de cualquier modo la utilización del inmueble que le corresponde al inquilino.

Causas para rescindir el contrato del alquiler antes de tiempo por el propietario

Tal como establece el artículo 27 de la LAU, el arrendador puede rescindir el contrato de alquiler antes de tiempo si se produce alguno de los siguientes motivos:

• El impago de las rentas que correspondan al arrendatario, así como el importe de la fianza o su actualización.
• El subarriendo o la cesión de la vivienda alquilada a otras personas sin consentimiento del casero.
• Cuando el inquilino provoca daños en el inmueble de forma intencionada o realiza obras que no han sido autorizadas por el arrendador.
• Si el arrendatario desarrolla actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en la vivienda arrendada.
• Cuando el inmueble deje de estar destinado de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

¿Es posible rescindir el contrato de alquiler por necesidad del propietario?

Junto a estas causas, la ley también contempla la posibilidad de que el propietario pueda rescindir el contrato de alquiler antes de tiempo cuando necesite recuperar el inmueble para utilizarlo como su propio domicilio. También si la necesidad corresponde a algún familiar en primer grado de consanguinidad o por adopción, así como para su cónyuge en los supuestos de sentencia firma de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

En estos casos, es necesario que haya transcurrido el primer año de duración del contrato y que el arrendador sea una persona física. Asimismo, este debe comunicar su decisión al inquilino con un plazo de antelación de al menos dos meses.

Una vez transcurridos tres meses desde que se produjo el desalojo de la vivienda, si el casero o sus familiares no hubieran procedido a ocupar el inmueble, el arrendatario puede ejercer una serie de derechos. En concreto, puede elegir en el plazo de 30 días entre alguna de las siguientes opciones:

• Volver a alquilar el piso por un nuevo periodo de hasta 5 años más la indemnización de los gastos que la marcha le haya supuesto.
• Solicitar una compensación económica equivalente a una mensualidad por cada año que restara hasta cumplir los 5 años de contrato de arrendamiento.

Desde el punto de vista del propietario, al arrendar una vivienda siempre es recomendable suscribir el Seguro de Protección de Alquileres MAPFRE Con esta póliza, el arrendador tiene garantizado el abono de todas las mensualidades en caso de impago, así como otras muchas ventajas que garantizan una total tranquilidad en el tiempo que dure el arrendamiento.