Segunda vivienda en el IRPF
Borja Carrascosa Nogales
Consultor, con una experiencia de más de seis años; periodista con 16 años de trayectoria como analista económico y financiero y MBA por IE Business School.
La compra de una segunda vivienda, tanto para alquiler como para uso y disfrute personal, tiene implicaciones fiscales, y no sólo relacionadas con el Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o el Impuesto de Bienes e Inmuebles (IBI, entre el 0,4 y el 1,1 por ciento del valor catastral, dependiendo de la ciudad).
A nivel tributario, el comprador deberá abonar tributos como el IVA (10 por ciento), en el caso de que sea obra nueva, o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es de segunda mano.
En algunas regiones, como Cataluña, este último impuesto puede ser de hasta el 11 por ciento, mientras que en Madrid y País Vasco se sitúa, respectivamente, en el 6 y en el 4 por ciento. A todo ello se añaden, fuera del ámbito fiscal, desembolsos como los gastos de comunidad o las temidas derramas por reformas de zonas comunes. La tasa de basuras, además, ronda los 50 euros dependiendo de la región en la que esté el inmueble.
Uso de la vivienda y tratamiento tributario
El tratamiento fiscal de la segunda vivienda depende del uso que se le dé. Si se alquila como vivienda permanente a un tercero, la renta percibida por el dueño se considera rendimiento de capital mobiliario.
Por tanto, se suma a la base imponible general junto a rendimientos como los del trabajo u otras actividades económicas, descontado los gastos de mantenimiento y otros como el IBI o los seguros de hogar.
En este caso, si el inquilino utiliza el inmueble como su vivienda principal, el propietario podrá aplicar una reducción del 60 por ciento en el rendimiento neto.
Además, si el propietario alquila el piso a jóvenes de entre 18 y 30 años con un salario que supere el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM, actualmente de 537,84 euros mensuales), podrá llegar a deducirse hasta el 100 por cien de los rendimientos.
Los contratos de temporada, vacacionales o de alquiler de locales no permiten aplicar esta reducción. En el caso de los garajes y trasteros, si se incluyen como parte de la vivienda sí podrán incluirse en la reducción. En caso de que se arrenden individualmente, no.
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En el caso de alquiler turístico, si la vivienda se utiliza para percibir ingresos propios de la actividad hotelera, los rendimientos tributan como actividades económicas y se suman a la base imponible general del IRPF.
¿Y si se vende?
En el caso de que el propietario venda la segunda vivienda, con ganancia patrimonial, ésta tributa en la base imponible del ahorro. El tipo impositivo oscila entre el 19 y el 23 por ciento, en función del capital percibido como ganancia (menos de 6.000 euros, al 19 por ciento, entre 6.000 y 49.999 euros, al 21, y a partir de 50.000 euros, al 23 por ciento).
La ganancia patrimonial se calcula como la diferencia del valor de transmisión del inmueble menos los gastos asociados a la operación y el valor de adquisición y los gastos ocasionados en la compra.
Contar con una segunda vivienda supone algunos datos más que tendrás que incorporar a tu Declaración de la Renta anual. Si tienes dudas sobre cómo hacerlo, MAPFRE pone a tu disposición el servicio de Asesoramiento Fiscal totalmente gratuito para ayudarte.
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