Tributar la venta de una casa con pérdidas

José Trecet

Gestor y Periodista Económico | Web

Amante de las finanzas, la economía conductual y los impuestos, ha hecho de su pasión su profesión y actualmente es orientador y formador. Con más de 20 años de experiencia en el ámbito de la comunicación en finanzas e inversión y múltiples colaboraciones en medios del sector.

Toda venta de vivienda entre particulares tiene que pasar por la declaración de la renta. La forma de declarar la venta de la casa en el IRPF cambia según hayas ganado o perdido dinero.

En este caso vamos a ver cómo tributar en la renta la venta de una vivienda con pérdidas.

Cómo saber si has perdido o ganado dinero al vender una casa

Lo primero que necesitas saber es el resultado de la operación. En otras palabras, si estás ante una plusvalía o una minusvalía. Es decir, si has ganado o perdido dinero.

La operación básica para calcular una ganancia patrimonial pasa por restar el precio de compra al precio de venta. Así tendrás una aproximación al resultado en el IRPF.

La fórmula completa para calcular los impuestos por vender una casa es algo más compleja:

(+) Valor de adquisición a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones con el límite del valor de mercado.
(+) Inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos.
(+) Gastos y tributos inherentes a la adquisición (excepto intereses), satisfechos por el adquirente.
(-) Amortizaciones (inmuebles o muebles arrendados y derechos sobre los mismos, así como en los supuestos de prestación de asistencia técnica que no constituya actividad económica).
= Valor de adquisición

(+) Importe real de la transmisión (o Valor de transmisión a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones con el límite del valor de mercado).
(-) Gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el transmitente.
= Valor de transmisión

Fuente: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manuales-practicos/irpf-2024/c11-ganancias-perdidas-patrimoniales/determinacion-importe-ganancias-perdidas-patrimon-generales/derivadas-transmisiones-onerosas-lucrativas/reglas-generales-calculo.html

Por si te quedan dudas, así es como se calcula cada uno de los parámetros:

• Precio de compra. Es lo que pagaste por la vivienda o su valor en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones si te la donaron o la heredaste más los impuestos que pagases (IVA, ITP o Impuesto sobre sucesiones), las reformas que hayas realizado y que hayan aportado valor (por ejemplo, una reforma integral para cambiar la distribución sí vale, pero un cambio de ventanas, no) memos las amortizaciones.
• Precio de venta. El valor de la venta menos los impuestos (la plusvalía municipal) y el resto de gastos de la venta (inmobiliaria).

Lo único que tendrás que hacer para saber si hay una ganancia o una pérdida patrimonial es restar el precio de compra al precio de venta. Si el resultado es positivo, hay una ganancia patrimonial. En caso contrario, estaríamos ante una pérdida patrimonial. Es decir, habrías perdido dinero al vender la casa a efectos fiscales.

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Cómo tributa la venta de una casa con pérdidas

Si no hay ganancia patrimonial en la venta de un inmueble, no hay que pagar impuestos en la declaración de la renta.

Si vendo mi piso con pérdidas, ¿Cómo me afecta en la declaración de renta? En este caso, la respuesta es que no habrá que pagar más impuestos, ya que se considera que ha existido una pérdida patrimonial y no se debe tributar.

Si lo piensas, tiene lógica que no haya que pagar impuestos cuando has perdido dinero con una operación.

Cómo incluir la pérdida en el IRPF

Una cosa es que no debas tributar al vender una casa con pérdidas y otra diferente que no hay que incluirlo en la renta. Es obligatorio hacerlo.

Y no esperes que esa información aparezca en el borrador de la renta. Hacienda no tiene constancia de todos los datos de la operación y, por lo tanto, no puede calcularlos de motu propio.

Por lo tanto, tendrás que hacerlo de forma manual. Estos datos se incluyen en el apartado correspondiente a las ganancias y pérdidas patrimoniales que están en el apartado F2 de “Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de inmuebles y derechos reales sobre inmuebles”.

Para hacerlo necesitarás tener delante:

• La referencia catastral de la vivienda y su localización.
• Las fechas de compra y de venta del inmueble.
• El valor de adquisición y el valor de transmisión según los cálculos que has visto antes.

En caso de imputar cualquier mejora sobre la vivienda dentro del precio de compra, deberás conservar las facturas que lo justifiquen, y deberás guardarlas durante los cuatro años siguientes, por lo menos.

Qué puedes hacer para aprovechar esa pérdida

¿Tiene alguna consecuencia fiscal la vender tu casa en pérdidas? Sí, y ninguna es negativa. La más importante es que habrás generado una pérdida patrimonial que podrás compensar con las ganancias patrimoniales que acumules.

Para que lo entienda mejor, al tributar por tus inversiones puedes restar las pérdidas que sufras a los beneficios, de forma que solo se pagan impuestos por las ganancias reales. En eso consiste compensar pérdidas y ganancias.

Y en el IRPF la venta de tu vivienda es una inversión más. Así, puedes aprovecharla para limitar los impuestos que pagas por tus inversiones.

Vamos a verlo con un ejemplo: imagina que has perdido 20.000 euros al vender tu casa y que ganaste 1.000 euros con tus inversiones en acciones y 3.000 euros con un fondo de inversión.

Cuando llegue el momento de hacer la renta, el resultado de tus inversiones sería el siguiente: 20.000 – 1.000 – 3.000 = – 16.000 euros.

Como ves, la cuestión no es tanto cómo hacer la declaración de la renta en caso de pérdida patrimonial al vender una vivienda, sino sus consecuencias. Y estas son que las pérdidas se te compensarán fiscalmente siempre que seas capaz de generar ganancias patrimoniales o rendimientos de capital mobiliario.

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