La cesión de remate constituye una figura procesal relevante en el marco de la ejecución forzosa regulada por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), particularmente en el contexto de las subastas judiciales de bienes embargados. A pesar de su relativa escasa utilización en comparación con otras vías de realización de bienes, su correcta aplicación puede ofrecer ventajas estratégicas, especialmente desde el punto de vista financiero y fiscal.
Concepto y Naturaleza Jurídica de la Cesión de Remate
La cesión de remate puede definirse como el acto procesal mediante el cual el ejecutante que se ha reservado expresamente dicha facultad en su postura, transfiere el derecho de adjudicación del bien subastado a un tercero. Esta figura encuentra su fundamento en el artículo 647.3 de la LEC, que dispone lo siguiente:
“Solo el ejecutante o los acreedores posteriores podrán hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. La cesión se verificará mediante comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate.”
La cesión, por tanto, no constituye una transmisión de dominio directa, sino una sustitución subjetiva en la titularidad del derecho de remate previamente adquirido por el ejecutante. Dicha cesión debe ser formalizada en sede judicial mediante comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) responsable de la ejecución.
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Requisitos Formales y Sustanciales
La validez de la cesión de remate está sujeta al cumplimiento de varios requisitos, tanto de forma como de fondo:
Reserva expresa del derecho de cesión
La posibilidad de ceder el remate debe haber sido expresamente reservada por el ejecutante al momento de formular su postura en la subasta. De no mediar tal reserva, no podrá posteriormente ceder el derecho de adjudicación.
Comparecencia judicial y aceptación del cesionario
La cesión debe instrumentarse mediante comparecencia ante el LAJ, con la presencia del cesionario, quien ha de aceptar la cesión de forma expresa. La jurisprudencia es clara en cuanto a la necesidad de formalizar este acto ante la autoridad judicial, dado su carácter procesal.
Pago o consignación del precio del remate
El pago o consignación del precio del remate debe realizarse con carácter previo o simultáneo a la formalización de la cesión. No es admisible una cesión posterior al vencimiento del plazo legal de consignación, actualmente fijado en 40 días hábiles conforme al artículo 670 de la LEC.
Capacidad del cesionario
El cesionario debe reunir los requisitos subjetivos para poder adquirir el bien subastado, no estando legalmente impedido, por ejemplo, por causa de prohibición de adquirir en subasta judicial.
Efectos Jurídicos de la Cesión de Remate
Desde un punto de vista material, la cesión de remate opera como una transmisión del derecho a inscribirse como adjudicatario del bien en el Registro de la Propiedad, siempre y cuando se haya producido conforme a los requisitos exigidos por la LEC. A partir de la cesión, el cesionario se subroga en los derechos y obligaciones inherentes a la adjudicación, incluida la obligación de satisfacer el precio del remate y los tributos devengados.
Aspectos Fiscales de la Cesión de Remate
Uno de los elementos más controvertidos en la práctica de la cesión de remate es su tratamiento fiscal, particularmente en lo relativo a los tributos que gravan la operación, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y, en determinados supuestos, el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
ITP y AJD
Como norma general, la cesión de remate está sujeta al ITP y AJD, en su modalidad de transmisiones onerosas. El sujeto pasivo del impuesto será el cesionario, quien deberá tributar sobre la base del valor real del bien adjudicado. En el caso de bienes inmuebles, el tipo impositivo dependerá de la comunidad autónoma en la que se sitúe el bien, oscilando habitualmente entre el 6 % y el 10 %.
Es importante destacar que, si bien el ejecutante no tributa por la cesión, el cesionario debe liquidar el impuesto para poder acceder a la inscripción registral del bien. La no liquidación de este tributo impedirá la efectiva transmisión del dominio.
IVA
El IVA solo será aplicable si el cedente actúa como empresario o profesional y la cesión se realiza en el marco de su actividad económica. En este supuesto, el cesionario deberá soportar el IVA, que se devengará sobre la diferencia entre el precio de cesión y el importe del remate. Si la operación no comporta una ganancia o si el cedente no actúa como empresario, no se devengará IVA.
Plusvalía municipal
En el caso de bienes inmuebles urbanos, debe considerarse también la eventual sujeción a la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU), si bien su aplicación puede estar sujeta a interpretación según las circunstancias del caso concreto.
Límite y Control Judicial
La cesión de remate no está exenta de límites legales y jurisprudenciales. En primer lugar, debe observarse que su aplicación no puede generar un perjuicio patrimonial para el deudor ejecutado. La Dirección General de los Registros y del Notariado ha establecido, en distintas resoluciones, que la cesión de remate por un precio inferior al del remate es válida, pero requiere acreditar que no se vulneran los derechos del ejecutado ni se incurre en fraude procesal.
En segundo término, el juzgado de ejecución tiene la facultad de controlar que la cesión se ajuste a los requisitos legales y que no encubra simulaciones contractuales u operaciones contrarias al orden público procesal.
Inscripción Registral
Una vez formalizada la cesión y satisfechos los tributos correspondientes, el cesionario puede proceder a la inscripción del bien en el Registro de la Propiedad, lo que le confiere la plena titularidad registral del bien, con los efectos de legitimación y protección derivados del principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Es esencial que la cesión de remate conste debidamente en la documentación aportada al Registro, incluyendo el auto de adjudicación, el acta de cesión y la liquidación de impuestos.
La cesión de remate, aunque poco frecuente en la práctica procesal ordinaria, constituye una herramienta útil para optimizar la realización de bienes ejecutados, permitiendo al acreedor ejecutante monetizar su derecho sin asumir la titularidad del bien. Para el cesionario, representa una vía ágil de acceso a bienes a precios potencialmente inferiores al mercado, siempre que se respete el marco normativo y fiscal.
Desde el punto de vista estratégico, la cesión puede ser especialmente útil en contextos de inversión inmobiliaria, permitiendo a sociedades y fondos acceder al mercado secundario judicial sin necesidad de concurrir directamente a la subasta. No obstante, su formalización exige el cumplimiento estricto de los requisitos establecidos en la LEC y una adecuada planificación fiscal para evitar contingencias.
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