Qué gastos paga el banco en una hipoteca
Resumen del contenido
Socio director de la Firma BÁLAMO LEGAL&FISCAL, cofundador de AREA ABOGADOS Y ASESORES y de la Startup LAWINT TECH, y Corporate Builder. Asesor de algunos de los grandes grupos cooperativos y empresas agroalimentarias. Ha ocupado cargos directivos y de máxima responsabilidad en distintas entidades del mundo empresarial (AJEX, CEAJE, CEOE, Cámara de Comercio de Badajoz).
La formalización de un préstamo hipotecario en España conlleva una serie de costes que, durante décadas, generaron controversia entre entidades financieras y consumidores. Con la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se fijó un reparto más equitativo de estos gastos, asignando al banco aquellas partidas imprescindibles para la constitución de la garantía y reservando al cliente las relacionadas con la compraventa y la tasación.
Marco normativo y principios generales
La Ley 5/2019 responde a la trasposición de la Directiva 2014/17/UE y a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que consideró abusivas las cláusulas que atribuían al consumidor la totalidad de los gastos de formalización hipotecaria.
- Artículo 15 LCCRI (art. 15 de la Ley de Crédito Inmobiliario): establece expresamente que será la entidad financiera la responsable de los “aranceles notariales y registrales” derivados de la constitución de la hipoteca, así como del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y de los honorarios de gestoría, cuando dicha gestoría sea impuesta por el prestamista.
- Disposición transitoria primera: protege a los prestatarios de hipotecas formalizadas antes de la entrada en vigor, habilitando la reclamación de gastos indebidamente repercutidos.
Este reparto legal corrige la situación previa (sentencias TS 705/2015 y 241/2018), donde era práctica habitual cargar al solicitante los gastos notariales, registrales, de gestoría e incluso el IAJD.
Gastos que debe asumir la entidad financiera
Aranceles notariales de la escritura de préstamo
La constitución del préstamo hipotecario se instrumenta mediante escritura pública. Conforme al Real Decreto 1426/1989 sobre aranceles notariales, los honorarios oscilan en función del número de folios y la complejidad del acto.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
La inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad está sujeta al arancel regulado en el Reglamento Hipotecario.
Honorarios de gestoría
Si la entidad financiera impone la utilización de su propia gestoría para la tramitación de la documentación (liquidación de impuestos, presentación de escrituras y anexos), el banco debe sufragar estos honorarios.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
El IAJD es un tributo autonómico que grava los actos documentados extendidos en escritura pública. El tipo impositivo varía según comunidad autónoma, oscilando entre el 0,5 % y el 1,5 % del importe del préstamo.
Gastos que corresponden al prestatario
Tasación del inmueble
La tasación del bien, requisito previo a la concesión del crédito, recae íntegramente sobre el cliente. Los honorarios de un perito homologado dependen, según ubicación, superficie y características del inmueble.
Escritura de compraventa
La compraventa del inmueble requiere también escritura pública, cuyos aranceles notariales, de acuerdo con el mismo Real Decreto 1426/1989.
Inscripción registral de la compraventa
La inscripción de la compra en el Registro de la Propiedad también genera un arancel, que para una vivienda de valor medio suele rondar los 200 €–400 €.
Impuestos sobre la transmisión
- Vivienda nueva: sujeta a IVA al 10 % del precio de compraventa.
- Vivienda de segunda mano: sujeta a ITP, cuyo tipo varía entre el 6 % y el 10 %, según la comunidad.
Procedimiento de reclamación de gastos
Los prestatarios con hipotecas formalizadas antes del 16 de marzo de 2019 pueden reclamar la devolución de los gastos que, conforme al nuevo reparto legal, correspondían al banco.
Revisión y documentación
- Obtener copia de la escritura: analizar las cláusulas relativas a los gastos.
- Recopilar facturas y justificantes: notariales, registrales, gestoría e IAJD.
Reclamación extrajudicial
- Plazo: normalmente 1–2 meses tras la presentación de la reclamación.
- Contenido: detalle de importes, fundamentos jurídicos y solicitud de devolución.
Vía judicial
- Si la entidad deniega o no responde en plazo, el consumidor puede interponer demanda ante el Juzgado de Primera Instancia competente.
- Es habitual solicitar:
- Declaración de nulidad de la cláusula abusiva.
- Restitución de las cantidades indebidamente abonadas, con intereses legales desde la fecha de pago.
- Costas procesales en caso de estimación.
Conclusiones y recomendaciones
- Aplicación estricta de la Ley 5/2019: desde marzo de 2019, el banco asume los costes fundamentales de formalización de la hipoteca, blindando al consumidor frente a cláusulas abusivas.
- Reclamación eficaz: quienes firmaron hipotecas antes de esa fecha disponen de un mecanismo claro para recuperar gastos indebidamente soportados.
- Transparencia y comparativa: antes de firmar, el solicitante debe exigir al banco un desglose detallado de todos los gastos y comparar ofertas de distintas entidades para obtener las condiciones más ventajosas.
- Asesoramiento especializado: para reclamaciones y para velar por el correcto cumplimiento de los trámites, se recomienda contar con un abogado experto en derecho bancario y procesal.
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