¿Es una buena idea adelantar parte de la hipoteca? Esta es una pregunta que todo hipotecado se ha hecho alguna vez en la vida. Es más, algunas personas incluso firman su hipoteca con un plan de amortización anticipada para terminar de pagar antes la casa.
La clave para decidir es entender cómo se hace el cálculo de una amortización hipotecaria, cuáles son tus opciones, cuánto puedes ahorrar de verdad y qué otras opciones tienes para tu dinero.
¿Cómo funcionan las cuota de una hipoteca?
Lo primero es tener claro qué estás pagando con cada cuota de tu hipoteca. Y es que, cada pago mensual del préstamo hipotecario se compone de dos conceptos:
- Capital amortizado, que es el dinero que efectivamente debes al banco y que se reduce con cada cuota.
- Intereses generados por el préstamo, que son los intereses que pagas por la hipoteca.
Dependiendo del sistema de amortización del préstamo, la distribución de este capital amortizado y los intereses puede ser diferente. En España, la mayoría de las hipotecas o de créditos personales utilizan el sistema de amortización francés o sistema de cuotas constantes.
Gracias a él, se pagan cuotas idénticas durante toda la vigencia del préstamo o durante cada periodo de revisión en las hipotecas a tipo variable. Con este sistema, se van abonando a la vez intereses y capital, aunque no en igual medida. Para lograr esas cuotas constantes, el pago de intereses se concentra durante los primeros años del préstamo.
¿Qué estas adelantando al amortizar el préstamo?
Al amortizar de forma anticipada estás adelantando parte del capital del préstamo por el que no tendrás que pagar intereses después. Ahí radica precisamente el ahorro de amortizar la hipoteca.
Para que lo entiendas mejor, si tenías una hipoteca de 150.000 euros y amortizas 25.000 euros, tu deuda pasará a ser de 125.000 euros. Además, no tendrás que pagar intereses por ese dinero que adelantes.
Eso sí, recuerda que puede haber comisiones por cancelación anticipada. La mayoría de hipotecas permiten adelantar el pago de hasta un 25% de la cantidad restante sin comisión.
Cómo calcular la amortización de la hipoteca
El cálculo de la amortización anticipada de la hipoteca parte del cuadro de amortización normal. Lo primero es conocer el sistema que utiliza la hipoteca y, después el ahorro que conseguirías adelantando parte del capital.
La fórmula para calcular la cuota de amortización en el sistema francés sería la siguiente:
C = P × [i × (1 + i)^n] / [(1 + i)^n – 1]
- C: cuota mensual de amortización
- P: importe total del préstamo
- i: tipo de interés mensual (interés anual dividido entre 12)
- n: número total de periodos de pago (plazo del préstamo en meses)
A partir de ahí la fórmula de amortización anticipada dependerá de cómo decidas adelantar el capital. Tienes dos opciones.
Amortizar cuota o plazo
Una cosa es el dinero de la hipoteca que decides adelantar y otra diferentes cómo o en qué vas a emplear ese capital. Aquí es donde existen dos caminos diferentes:
Amortización de las cuotas
Una de las dos opciones es destinar el monto destinado a la cancelación parcial a minorar la cuantía fija mensual que se paga por el préstamo. Es decir, reducir la cantidad que pagas mensualmente por la hipoteca.
Al hacer una cancelación de deuda, estamos eliminando capital pendiente y los intereses que devengaría ese capital y esa reducción se divide entre el número de cuotas pendientes, reduciéndolas en el porcentaje que corresponda según la cantidad aportada.
El resultado: el plazo de la hipoteca es el mismo, pero la cuota mensual disminuye
Amortización de los plazos
La otra opción es reducir el número de cuotas pendientes para la finalización del préstamo.
En este caso utilizas el dinero para disminuir el plazo de la hipoteca, por lo que pagarás lo mismo cada mes, pero durante menos tiempo.
¿Y cuál de las dos opciones es mejor? Lo cierto es que ninguna es mejor que la otra por su naturaleza. Cada una tienen sus ventajas y desventajas.
Como norma general, amortizar plazo en lugar de cuotas supone un ahorro financiero mayor. Sin embargo, también hay que valorar otras cuestiones como la flexibilidad de reducir cuota, que permite liberar un dinero cada mes para ir más desahogado e incluso para invertir, lo que puede dar un rendimiento o ahorro mayor que el que conseguirías reduciendo plazo.
¿Y cómo puedes calcular el resultado final? ¿Cómo sabes cuánto puedes ahorrar en cada caso? En internet hay multitud de herramientas que te pueden ayudar a dar con tu cifra concreta como el simulador del Banco de España, la calculadora de Asufin o el simulador de Javi Linares, además de expertos y páginas especializadas que ofrecen plantillas de Excel.
¿Cuándo te interesa adelantar parte de la hipoteca?
Antes de tomar la decisión pregúntate:
- ¿Puedo prescindir de parte de mis ahorros para cancelar deuda?
- ¿Lo mejor que puedo hacer con ese dinero ahorrado es cancelar deuda? ¿no hay otra opción que me genere más beneficio que el ahorro de intereses?
- ¿Estoy a gusto con la cuota que pago o preferiría pagar menos cada mes?
- Tras ver mi cuadro de amortización ¿prefiero seguir pagando lo mismo cada mes durante menos meses o mejor pagar menos, aunque siga teniendo las misas cuotas?
A partir de ahí, ya es cuestión de que analices los datos y los cuadres con tu situación personal.
Una pregunta adicional que puedes hacerte es cuál es el coste de oportunidad. Dicho de otra forma, si podrías conseguir un rendimiento superior para tu dinero invirtiéndolo en lugar de amortizando la hipoteca. En realidad, el coste de oportunidad no se refiere solo a la inversión, pero por centrarlo en el aspecto económico, así lo analizaremos.
Piensa que amortizar hipoteca es solo uno de los usos que puedes dar a ese capital. ¿Qué pasaría si lo inviertes? ¿Obtendrías un retorno mayor? La forma más sencilla de enfocar lo es enfrentar el tipo de interés de la hipoteca al que podrías conseguir para tu dinero.
Si el primero supera al segundo, amortizar el préstamo podría tener sentido. En caso contrario, invertir podría ser una opción más ventajosa. Si no sabes qué rentabilidad puedes esperar, empieza por conocer tu perfil de riesgo, que depende de tus objetivos y tu aversión al riesgo.
Más allá del tipo de interés de cada opción, también debes valorar otras cuestiones como:
- El dinero que uses para adelantar la hipoteca no vuelve, mientras que, si lo inviertes, siempre podrás disponer de él y usarlo para amortizar el préstamo más adelante o cualquier otra cosa.
- La rentabilidad o ahorro al amortizar la hipoteca está garantizado, mientras que, con la inversión nadie te puede asegurar que obtendrás ese mismo rendimiento.
- Si desgravas por la hipoteca, tendrás que incluir esa ganancia adicional dentro del cálculo.
Si estás pensando en adelantar parte de tu hipoteca, recuerda que también existen alternativas que pueden ayudarte a hacer crecer tu dinero a largo plazo. Con los Seguros de Ahorro MAPFRE podrás elegir entre diferentes modalidades según tu perfil inversor, con ventajas como la posibilidad de realizar aportaciones periódicas, liquidez flexible y beneficios fiscales en determinadas opciones.
