Cuándo es rentable una inversión inmobiliaria
Resumen del contenido
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¿Qué son las inversiones inmobiliarias?
Las inversiones inmobiliarias son una manera de obtener beneficio económico a través de propiedades. Se puede comprar directamente un inmueble, o bien hacerlo mediante un fondo de inversión inmobiliaria (que es un tipo de inversión que agrupa el capital de diversos inversores, públicos y privados, para adquirir o desarrollar esos bienes inmuebles). El objetivo de la inversión inmobiliaria no es sólo ganar dinero, sino también generar ingresos pasivos partiendo de las propiedades que se ponen en alquiler o ingresos rápidos por venta posterior.
Por ejemplo, si compras un piso y lo alquilas, ese dinero del alquiler serían tus “ingresos pasivos” durante el tiempo que lo tengas alquilado, pero si lo vendes a un precio superior del de compra, ese beneficio que obtienes (precio de venta-precio de compra) serían “ingresos rápidos”.
Tipos de inversiones inmobiliarias
- Viviendas unifamiliares (pisos o chalets)
- Viviendas multifamiliares (edificios de pisos y/o apartamentos)
- Terrenos o fincas
- Locales comerciales (locales como tal, oficinas, tiendas)
- Edificios comerciales (edificios de oficinas, almacenes)
Tipos de rentabilidad
Calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria es un paso fundamental antes de tomar la decisión de comprar una propiedad con el objetivo de invertir. Es un indicador muy importante que permite evaluar el rendimiento económico esperado de una inversión. Te sirve también para comparar diferentes opciones y ver cuál es la que más beneficio te dejará.
Podemos diferenciar 3 tipos de rentabilidad.
Bruta
Es el porcentaje de ingresos que se obtiene de una propiedad en relación con su valor de compra.
¿Cómo se calcula? Dividiendo los ingresos (anuales) que genera el inmueble entre el precio de compra de esa propiedad, y multiplicando el resultado por 100.
Ejemplo práctico: has comprado un piso en la playa por 100.000 euros y consigues alquilarlo por 750 euros al mes. Los ingresos anuales que te genera este alquiler son 9.000 euros (750 x 12 meses).
El cálculo de la rentabilidad bruta es el siguiente: (9.000 / 100.000) x 100 = 9%
La rentabilidad bruta es del 9%.
Neta
Es más precisa, porque tiene en cuenta los gastos de la propiedad tales como (IBI, mantenimiento, costes de financiación…) y nos da un resultado más realista.
¿Cómo se calcula? Restando los gastos anuales a los ingresos que nos proporciona el inmueble, dividiendo el resultado entre el precio de compra de la propiedad. Y para obtener el porcentaje, multiplicamos por 100.
Si te fijas en el ejemplo anterior, en este caso la rentabilidad neta sería del 4,4%. (Pagamos 1.200 euros de IBI, 1.000 de mantenimiento y 2.400 de hipoteca, en total 4.600 euros. Restas esta cantidad a 9.000, divides entre el precio de compra que fueron 100.000 y multiplicas por 100).
Por plusvalía
Es el aumento del valor de una propiedad a lo largo del tiempo, y se obtiene cuando vendes más caro de lo que compraste.
¿Cómo se calcula? Tienes que restar el precio de compra del inmueble al precio de venta y dividir el resultado entre el precio de compra. El resultado se multiplica por 100 para obtener el porcentaje de rentabilidad por plusvalía. Este indicador es especialmente relevante en inversiones a largo plazo y en zonas con alto potencial de revalorización.
Ejemplo práctico: compraste un inmueble hace cinco años por 200.000 € y, gracias a la revalorización del mercado y las obras de mejora que le has hecho, hoy puedes venderlo por 260.000 €.
Si aplicas la fórmula anterior: ((260.000 – 200.000) / 200.000) x 100 = 30 %
La rentabilidad por plusvalía en este caso sería del 30 %.
https://bit.ly/3RRUDnD
La inversión inmobiliaria en España
Debido a la subida de los tipos de interés de las operaciones principales de financiación por parte del Banco Central Europeo, la inversión inmobiliaria en España se encuentra en niveles mínimos. El incremento del precio del dinero, junto con la dificultad de establecer un valor en los bienes raíces, ha generado complicaciones en la obtención de financiamiento para proyectos. Si el precio del dinero se mantiene estable durante 2 trimestres, esta situación se podría revertir.
¿Qué impuestos genera la inversión inmobiliaria?
Si compras
Debes calcular que los impuestos ascenderán, más o menos a un 15% sobre el precio de compra. Los impuestos que tendrás que pagar son:
- IVA (Impuesto sobre el valor añadido)
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
- AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)
Si vendes
Impuesto sobre ganancia de capital, que se calcula sobre el beneficio entre el precio de venta y el precio original de compra de la propiedad, y normalmente es un 24% para todos los no ciudadanos de la UE, y el 19% para los ciudadanos de la UE.
IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) más conocido como plusvalía.
La inversión inmobiliaria es una buena manera de invertir en tu futuro, como los planes de pensiones que te ayudan a complementar tu pensión cuando llegue el momento de la jubilación.
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