Alquiler con opción a compra: Qué debes saber
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El alquiler con derecho a compra es una modalidad de arrendamiento muy habitual, sobre todo para aquellas personas que no pueden acceder a un crédito o que quieren invertir el dinero del alquiler en poder adquirir una vivienda. Se trata de una inversión en la que el dinero destinado para el alquiler se emplea en una futura compra del inmueble.
¿Qué es el alquiler con derecho a compra?
El alquiler con derecho a compra es un tipo de contrato mixto en el que aparecerán dos contratos distintos, es decir, uno de alquiler y otro de compraventa. De esta forma, la persona que arrienda el inmueble, podrá vivir en él aportando cantidades en concepto de modalidad de alquiler durante un tiempo determinado, una vez que este plazo finaliza, el inquilino tendrá derecho a comprar la casa por el precio que se había acordado en el contrato. Además, y debido a que ya ha estado pagando durante algunos años mensualidades, se le descontarán, de forma total o parcial, aquellas aportaciones que ya haya realizado.
Es un tipo de contrato que puede tener muchas ventajas para las dos partes, ya que el inquilino podrá vivir de alquiler en el piso invirtiendo ese dinero en una compra futura del piso. Por su parte, el arrendador está obteniendo rentas a través del alquiler mientras el inquilino se decide a comprar.
El precio del alquiler será pactado por las partes, pero se necesitará una aportación inicial mucho mayor, ya que será necesario firmar una prima que se perdería al finalizar el contrato si el arrendatario ha decidido no comprar el piso. Debes tener esto muy claro si decides realizar este tipo de contratos, puesto que cuando llegue el momento, deberás poder pagar el precio establecido o solicitar un crédito para ello.
Elaborar un contrato de alquiler con derecho a compra
A la hora de firmar un contrato de este tipo, es importante que conozcas las partes con las que debes contar y lo que debe incluir para que sea legal. El contrato de alquiler con opción a compra no aparece en el Código Civil, pero sí es reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Para que el contrato sea legal es obligatorio que aparezcan en él dos condiciones de compraventa esenciales, es decir, es necesario que en el contrato se indique el precio y el objeto del mismo. En él debe constar que se transfiere la decisión de la adquisición de la vivienda al inquilino durante el plazo marcado de alquiler y el precio que se ha indicado al firmar el contrato.
También debe aparecer obligatoriamente el importe de cada una de las mensualidades de alquiler y qué parte de la renta se descontará si finalmente se realiza la compra. La prima inicial aportada deberá aparecer en el contrato y será pactada por ambas partes.
Como hemos señalado, se trata de un contrato que consta de dos partes y estas deben incluir sus propios puntos obligatorios para que sean reconocidas como legales.
Datos que deben aparecer en el contrato de alquiler
- Plazo del contrato: tiempo en el que el inquilino podrá estar alquilando la vivienda
- Plazo de compra: será el periodo de tiempo en el que el inquilino puede ejercer su derecho a comprar el inmueble.
- Precio del alquiler: debe indicarse la cuantía de las mensualidades de alquiler
- Gastos de comunidad y reformas: como se trata de un contrato a típico, se debe pactar quién se hará cargo de las averías y las reformas de la casa.
Datos que deben aparecer en el contrato de compraventa
Por su parte, el contrato de compraventa debe contar con los siguientes puntos:
- Compromiso de venta: voluntad del arrendador de vender la vivienda al inquilino si este se encuentra interesado en ello.
- Precio de venta de la vivienda
- Porcentaje de alquiler que se descontará de la venta: se establece qué parte del alquiler será destinado a la venta para descontarlo del precio de la vivienda.
- Cantidad aportada como prima inicial: se fija en función del precio de venta pactado.
Derechos del inquilino y el propietario en un contrato de alquiler con opción a compra
Este tipo de contratos tienen una serie de derechos y obligaciones para ambas partes que difieren un poco de las pactadas en un contrato de compraventa o de alquiler convencional.
Inquilino
Tiene derecho a permanecer alquilado en la vivienda durante el tiempo que dure el contrato de alquiler estipulado, este se encuentra regulado por la LAU. El contrato de alquiler puede prorrogarse si así lo acuerdan, pero el derecho a compra caducará porque son dos contratos distintos.
Tendrá la exclusividad a la hora de comprar el inmueble si se encuentra dentro del plazo que se ha establecido en el contrato para ello. Además, podrá adquirir la vivienda, si así lo desea antes de que finalice este plazo.
El inquilino no puede retrasarse en el pago de más de dos mensualidades, ya que si esto sucede, perdería al instante el derecho de adquirir la vivienda, además de la prima inicial aportada.
Propietario
Es recomendable para el propietario que se fije una prima como garantía para asegurarse de que el inquilino querrá adquirir la vivienda. Será necesario que el propietario, mantenga las condiciones del contrato y no podrá venderla ni con agencia, alquilarla o cederla a terceros mientras este esté en vigor.
El precio establecido en el contrato para la compraventa de la vivienda no puede ser modificado por parte del propietario, ni tampoco por parte del inquilino. Lo que sí se podrá establecer es el precio del alquiler, que podrá regularse fijando como base el IPC si así lo decide el arrendador. Esta cláusula debe aparecer en el contrato, de lo contrario no podrá exigirle al inquilino que pague dicho incremento.
Por último, este contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad cuando ambos estén de acuerdo en ello y se cumplan los requisitos que se han citado anteriormente. En caso contrario no podrá hacerse.
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