Uno de los temas más recurrentes en materia fiscal para quienes poseen un préstamo hipotecario es el derecho a deducción en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
La deducción por inversión en vivienda habitual y su eliminación
La normativa estatal vigente establece que la deducción por inversión en vivienda habitual fue eliminada para las hipotecas formalizadas a partir del 1 de enero de 2013. La Agencia Tributaria lo confirma explícitamente: quienes suscribieron su hipoteca después de esa fecha no pueden aplicarse la deducción estatal por la compra de la vivienda habitual.
Personas que pueden aplicar la deducción en 2025
No obstante, quienes ya venían aplicando esta deducción antes de 2013 pueden seguir ejerciéndola, siempre que cumplan los requisitos establecidos. En la práctica, esto implica que la mayoría de las personas con hipotecas nuevas no tendrán acceso a esta desgravación estatal, salvo que residan en comunidades autónomas con regímenes propios que reconozcan deducciones autonómicas específicas.
Límite de deducción estatal y porcentaje aplicable
En el ámbito estatal, la deducción permitía deducirse hasta un 15 % de lo pagado en el ejercicio en concepto de amortización del capital e intereses del préstamo, con un límite máximo de base deducible de 9.040 € anuales (lo que equivalía a un ahorro fiscal máximo de 1.356 €). Es importante destacar que este límite de 9.040 € aplica a la base de deducción, no a la cantidad total pagada.
Deducciones autonómicas y regímenes forales
En comunidades autónomas con regímenes fiscales forales, como el País Vasco y Navarra, las normas pueden diferir significativamente (por ejemplo, no se exige la condición de fecha previa de 2013 o tienen reglas autonómicas específicas) para que la deducción pueda aplicarse.
Subrogación, novación y mantenimiento del derecho a deducir
Asimismo, al cambiar el préstamo o subrogarse con otra entidad, no se pierde automáticamente el derecho a deducción, siempre que la operación cumpla requisitos formales: la nueva hipoteca debe estar a nombre del mismo titular que venía deduciendo, y la justificación debe reflejar que la nueva financiación continúa la función de pago del préstamo original. Por tanto, un cambio de banco no conlleva la extinción automática del beneficio, pero exige cuidado en la forma de documentar el cambio.
Incluir la hipoteca en la declaración de la renta
Para quienes cumplen los requisitos, la forma de incorporar la deducción en la declaración de la renta del IRPF requiere atención a ciertos pasos y casillas:
- Revisión del borrador de la declaración. Cuando la Agencia Tributaria elabora el borrador, puede incluir la deducción por inversión en vivienda habitual automáticamente, en caso de que el contribuyente cumpliera las condiciones y fuese susceptible de aplicar la deducción estatal. Si no aparece, el contribuyente debe comprobar manualmente que corresponde aplicarla.
- Introducción de datos en las casillas correspondientes. En la declaración del IRPF se dispone de casillas específicas para reflejar las cantidades deducibles. A nivel estatal, la casilla 547 se utiliza para el tramo estatal de la deducción, sumando los importes de las casillas internas que recogen las cantidades satisfechas (capital, intereses, seguros vinculados, etc.). Asimismo, la casilla 548 corresponde al tramo autonómico de la deducción.
- Incorporar los justificantes fiscales. Es esencial conservar los justificantes de pago de la hipoteca (cuotas, amortizaciones, intereses) y los documentos relativos al contrato hipotecario para poder acreditar la base deducible en caso de requerimiento de Hacienda.
- Verificación del límite aplicado. La aplicación de la deducción se sujeta al límite legal de base deducible de 9.040 €, de modo que incluso si las cantidades pagadas superan esa base, solo se podrá deducir hasta ese tope. En el caso de declaraciones conjuntas con varios titulares, sólo uno de ellos podrá aplicar la deducción sobre la base máxima legal, ya que el límite se aplica al conjunto.
- Comprobación autonómica. Dado que algunas comunidades autónomas mantienen deducciones propias para la vivienda habitual, el contribuyente debe revisar las normas fiscales autonómicas vigentes. Estas deducciones pueden operar incluso si la hipoteca es posterior a 2013, dependiendo del régimen autonómico.
Cambios y novedades fiscales en 2025
Durante el ejercicio fiscal 2025 no se ha producido una recuperación de la deducción estatal general suprimida en 2013, pese a las propuestas parlamentarias en ese sentido. Sin embargo, algunas comunidades autónomas han ampliado sus beneficios fiscales vinculados a la adquisición o rehabilitación de vivienda habitual, especialmente en el caso de jóvenes o familias con rentas bajas.
Continuidad de la deducción en casos de cambio de banco o préstamo
Es importante también destacar que la subrogación o novación de una hipoteca (por ejemplo, al cambiar de banco para mejorar las condiciones del préstamo) no implica la pérdida automática del derecho a deducción, siempre que se mantenga la identidad del titular y el destino del préstamo siga siendo la financiación de la vivienda habitual. En estos supuestos, la Agencia Tributaria ha reiterado, según los criterios del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), que la deducción se mantiene si existe una clara continuidad entre el préstamo original y el nuevo.
Pérdida del derecho a deducir: cambio de uso de la vivienda
Por último, cuando el préstamo hipotecario está vinculado a una vivienda que ya no constituye la residencia habitual (por ejemplo, porque se ha alquilado o dejado de residir en ella), la deducción deja de ser aplicable desde el ejercicio en que se produce ese cambio de uso.
En definitiva, la posibilidad de desgravar por el pago de una hipoteca en 2025 solo alcanza a quienes adquirieron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y que han venido aplicando la deducción de forma ininterrumpida. Para el resto de los contribuyentes, la normativa estatal no contempla esta ventaja, si bien algunas comunidades autónomas ofrecen deducciones fiscales complementarias que pueden aliviar parcialmente la carga hipotecaria.
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