TIN bonificado vs TIN sin bonificar
Resumen del contenido
José Trecet
Amante de las finanzas, la economía conductual y los impuestos, ha hecho de su pasión su profesión y actualmente es orientador y formador. Con más de 20 años de experiencia en el ámbito de la comunicación en finanzas e inversión y múltiples colaboraciones en medios del sector.
Las mejores condiciones, para los mejores clientes. Así puede resumirse la oferta hipotecaria en la actualidad y la diferencia entre una hipoteca bonificada y sin bonificar.
Las entidades financieras buscan clientes con los que crear un vínculo más allá del préstamo hipotecario y por eso animan a añadir diferentes productos financieros a la hipoteca a cambio de mejorar las condiciones del préstamo. En eso consiste precisamente una hipoteca bonificada.
De hecho, se podría definir la hipoteca bonificada como un préstamo con un tipo de interés menor en función del número y tipo de productos vinculados que se contraten.
Con una hipoteca bonificada se intercambia el tipo de interés a cambio de contratar ciertos productos. De ahí se hable de un TIN bonificado y TIN no bonificado en función de la modalidad que escojas o los productos vinculados que se añadan.
En otras palabras, si añades productos vinculados, se abarata el tipo de interés. Si no tienes vinculación, los intereses que pagues por la hipoteca serán mayores.
Calcular la hipoteca bonificada y sin bonificar sirve para tener clara qué opción es mejor al negociar el préstamo y si contratar los productos que ofrece el banco realmente compensa por el ahorro en el tipo de interés o si al final de la hipoteca terminarás pagando de más. Y es que, un TIN más bajo no siempre tiene por qué ser sinónimo de ahorrar dinero.
Qué productos bonifican la hipoteca
La nueva Ley hipotecaria ya no permite obligar a contratar ningún producto con el banco más allá de una cuenta corriente para domiciliar los pagos de la hipoteca. Además, esta cuenta debe ser gratuita si solo se usa para pagar la hipoteca.
La solución de las entidades ha sido bonificar el tipo de interés con la contratación de diferentes productos. ¿Cuáles son estos productos bonificados? Los más habituales son los siguientes:
- Domiciliar nómina, además de tener una cuenta con el banco.
- Seguro de hogar. El seguro de hogar el obligatorio para las viviendas con hipotecas, aunque no necesariamente un seguro multiriesgo ni tampoco el de la entidad financiera. De hecho, puedes cambiar el seguro vinculado a la hipoteca si quieres.
- Seguro de vida. Son seguros de vida que normalmente cubren el capital pendiente de la hipoteca, una opción interesante para cubrirse ante lo que pueda pasar.
- Seguro de coche.
- Plan de pensiones.
- Fondos de inversión.
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TIN bonificado vs TIN no bonificado: un ejemplo
Para terminar de entender cómo funcionan las hipotecas bonificadas, vamos a ver un ejemplo concreto de las diferencias entre un préstamo hipotecario bonificado y otro que no lo está.
Para ello vamos a tomar una hipoteca fija real a 30 años y a comprar condiciones:
| Bonificada | Sin bonificar | Condiciones de bonificación | |
| Hipoteca variable | 3,89% TIN o 4,49% TAE | 4,99% TIN o 5,23% TAE | Domiciliar nómina + 600 € = -0,5%
Usar 6 veces al trimestre la tarjeta de crédito= -0,05% Contratar seguros de Hogar, Vida, Accidentes o Incapacidad = -0,1% por cada 100 euros de prima. Hacer de la casa una vivienda sostenible = -0,1% |
En total, la bonificación máxima es del 1,1%. ¿Cómo se traduce esa diferencia entre el TIN bonificado y el TIN sin bonificar a euros?
Para una hipoteca de 150.000 euros a 30 años la diferencia está en pagar 104.392 euros e intereses con la hipoteca bonificada con una cuota mensual de 706 euros o 139.551 euros en intereses con una cuota de 804 euros.
En total, cerca de 35.000 euros de diferencia por incluir los productos bonificados. Sin embargo, incluso esa diferencia no quiere decir que sea necesariamente mejor optar por una hipoteca bonificada. Ahora veremos por qué y cómo hacer los cálculos para averiguarlo.
¿Es mejor una hipoteca bonificada o sin bonificar? Cómo elegir
La realidad es que no existe una respuesta universal. Una hipoteca bonificada no siempre es mejor que una sin bonificar y viceversa.
¿Cómo averiguar cuál es mejor en cada caso? De forma muy sencilla. Solo hay que enfrentar el potencial ahorro de contratar otros productos frente al ahorro que consigues por la bonificación en el tipo de interés y hacerlo producto a producto.
¿Cómo es posible hacerlo? Vamos a verlo con un ejemplo concreto, el de un seguro de vida vinculado a la hipoteca. Estos serían los pasos a seguir:
- Averigua el coste del producto vinculado. Imaginemos que el coste del seguro de vida bonificado es de 500 euros. Gracias a él accederás a una bonificación de 0,5 puntos porcentuales en el préstamo y con el ejemplo anterior y sin bonificación la cuota sería de 804 euros.
- Calcula cómo afecta al préstamo y a la cuota mensual. Para hacerlo puedes usar un simulador de hipotecas. Con ella pasarás a pagar 759 euros al mes. La diferencia en este caso es de 41 euros al año. Esa es la cifra que debes guardar en la cabeza.
- Averigua el precio de una alternativa. Si la diferencia entre el precio del seguro alternativo y el del banco es de más de 41 euros, te merecerá la pena el seguro alternativo. En caso contrario no. En resumen, necesitas un seguro de vida en las mismas condiciones que cueste 459 euros o menos.
Este es el proceso que hay que seguir con cada producto financiero. Con los seguros será más fácil que con los productos de inversión, donde también hay que comparar las comisiones y rentabilidades, entre otras cosas.
Para ponértelo fácil con los seguros, en estos enlaces vas a poder calcular el coste del Seguro de Hogar MAPFRE y el Seguro de Accidentes MAPFRE.
Así es como podrás hacer números para saber si compensa un TIN bonificado o un TIN sin bonificar.
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