¿Qué es el alquiler con carencia?

Cuando una persona firma un contrato de arrendamiento, ya sea de una vivienda o de un local comercial, lo más habitual es que empiece a pagar el alquiler desde el momento de la firma del contrato y entrega de llaves. Aún así, hay ocasiones en las que el inmueble arrendado necesita algunas obras de mejora y conservación y, el propietario acepta un periodo de carencia.

Esta carencia del alquiler es un periodo de gracia durante el cual el arrendador no recibirá compensación económica, a pesar de haber firmado el oportuno contrato de arrendamiento.

Normalmente son los inquilinos los que, en la negociación del contrato, deben pedir al arrendador un periodo de carencia y, en líneas generales, se suele solicitar cuando el inmueble arrendado no está listo para su uso porque necesita algún tipo de obras de conservación o mejora.

La carencia se suele fijar en uno o dos meses y debe estar reflejada en el contrato de arrendamiento. Hay que tener en cuenta que el inquilino, aunque el propietario haya aceptado dicha carencia, no está obligado a realizar las acciones que cubran la necesidad expuesta. Por ejemplo, si un propietario acepta un mes de carencia para que el arrendatario pinte el piso antes de empezar a disfrutar del mismo, y este decide finalmente no llevar a cabo dicha acción, no se le podrá reclamar nada. Y, al contrario, si se realizan obras (que siempre tendrán que ser aceptadas por el arrendador) y se tarda más de lo previsto, el arrendatario no podrá exigir que se le amplíe dicho periodo de gracia.

¿Cómo se refleja la carencia en los contratos de alquiler?

Normalmente, la carencia aparece reflejada en el contrato de arrendamiento dentro de la cláusula relativa a la renta y su actualización. Bastaría con que aparezca redactada como este párrafo extraído de un contrato de alquiler de un local comercial (Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda) firmado el pasado 14 de octubre de 2022: “Se concede un plazo de carencia por parte de la arrendadora a la arrendataria de 15 días para el pago de la renta, con el fin de poder acondicionar el local para su reapertura, por lo que la primera renta que se abonará será la correspondiente al mes de noviembre de 2022”.

Como vemos, aunque lo normal es solicitar un mes de carencia en el alquiler de un local, bastará con que las partes lleguen a un acuerdo para fijar un periodo diferente.

Aspectos a tener en cuenta en la carencia de alquiler

Empezar a pagar con posterioridad a que te entreguen las llaves de un inmueble arrendado suena interesante, pero la realidad es que hay que tener en cuenta algunos aspectos para no llevarse sorpresas indeseadas.

• Siempre hay que firmar el contrato de alquiler (aunque se haya fijado un periodo de carencia) antes de acometer ninguna obra. Por tanto, el inquilino no podrá realizar ninguna reforma hasta que tenga este documento en su poder.
• En el contrato debe aparecer el periodo de gracia y las partes se comprometen a respetarlo con independencia de que las obras se acorten o alarguen fuera de este tiempo.
• No se podrá rescindir el contrato durante el periodo que dure la carencia, puesto que este tiempo forma parte del contrato que se ha suscrito entre las partes.

¿Es lo mismo la carencia de alquiler que la sustitución de renta por obras?

No, son cuestiones diferentes. En la carencia, el arrendador concede al arrendatario un periodo de gracia durante el cual no recibirá ninguna renta. En cambio, la sustitución de renta por obras no es gratuita; simplemente se sustituye la obligación del pago en dinero por la realización de determinadas obras en el inmueble que, una vez finalice el contrato, quedarán a disposición del propietario.

Mientras que la carencia se puede reflejar de forma sencilla en un contrato, la sustitución de renta por obras es un proceso más complejo que requiere de diferentes profesionales (desde técnicos a abogados) para realizarse con todas las garantías.

El Artículo 17.5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece lo siguiente: “En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23”.

¿Cómo se debe tributar la carencia en el alquiler?

Puede parecer obvio que si un propietario no cobra ningún importe durante el periodo de carencia no tenga nada que declarar durante esos meses. Pero es un error tal y como se desprende de una consulta vinculante realizada a la Secretaría de Estado de Hacienda y Dirección General de Tributos, en la que se confirma que si un propietario cede el inmueble (recibiendo como contraprestación la realización de obras), está recibiendo una renta en especie, que tendrá la calificación de rendimiento de capital inmobiliario y deberá declararse y tributarse como tal.

Es importante conocer al detalle todas estas cuestiones de cara a estar al día con Hacienda. Y, si además, como propietario se quiere un extra de seguridad, el Seguro de Alquiler de Vivienda de MAPFRE, proporciona mucha tranquilidad, gracias a que está garantizado el percibo de las mensualidades de alquiler en caso de impago.