¿Dónde se deposita la fianza de un alquiler?

España es un país donde culturalmente la posesión de inmuebles va tradicionalmente ligada a la propiedad. Esto es, hay más dueños de viviendas y locales que inquilinos como forma de usar, poseer y disfrutar de tales emplazamientos.

A pesar del desequilibrio estadístico respecto de las viviendas en propiedad, el volumen de alquileres viene creciendo en nuestro país en los últimos años y este auge sitúa el número de alquileres por encima de los 3 millones.

Se trata, por tanto, de una realidad que el Estado de Derecho se ha preocupado de ordenar y regular y cada vez más de controlar. Esa vocación de control se ha traducido en procesos como el que afecta al depósito y registro del pago de la fianza. Y en definitiva a todo lo que la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla en relación con los alquileres de vivienda y para uso distinto de vivienda.

¿Qué es y para qué sirve la fianza en el contrato de arrendamiento?

Uno de los elementos esenciales e inherentes al contrato de arrendamiento es el pago de una fianza por parte del arrendatario en garantía del acuerdo y de sus responsabilidades para con el arrendador y la situación del inmueble.

Esta obligación conlleva la necesidad de presentar el importe de una mensualidad y depositarlo en un organismo habilitado al efecto siguiendo el trámite establecido asegurando todo el procedimiento.

Así definitivamente, estamos ante una responsabilidad que surge automáticamente del propio contrato de arrendamiento de vivienda o de local de negocio y la obligación de depósito viene aparejada a esa responsabilidad según la Ley de Arrendamientos Urbanos y en la medida en que también lo establezca la legislación autonómica correspondiente.

Y es una responsabilidad ineludible para el arrendador o persona autorizada por este, cuya desatención puede conllevar sanciones administrativas y tributarias, además del perjuicio reclamable que puede derivar al arrendatario y sus derechos de deducción y ventajas fiscales.

¿Cómo y dónde se deposita la fianza?

Con independencia de la comunidad autónoma, los pasos regulados y ordenados son similares en todas ellas:

Autoliquidación por parte del propietario con la cumplimentación del modelo oportuno.

En este modelo se recopilan datos como la fecha de firma, datos personales de las partes, tipología del inmueble y sus datos de localización, sus características (número de habitaciones…), duración y cuantía de renta, y la fianza a depositar.

Ingreso del importe

Se realiza a través de la pasarela de pago operativa (tarjeta, cuenta bancaria…).

Obtención del resguardo

Presentación del resguardo acreditativo de la transacción y su remisión al organismo competente.

Todas las comunidades han regulado este proceso y la materia vinculada al mismo salvo Navarra, Asturias y la Rioja, y en todas ellas se dispone de un procedimiento y organismo que acoge el depósito en cuestión.

Mayormente estamos ante una tramitación on line y por supuesto la Administración del Estado a través del “Ministerio de transporte, movilidad y Agencia urbana” vela por todo el sistema de forma directa o supletoria según el caso.

¿Cuál es el importe por depositar como fianza?

La cuantía por depositar dependerá del importe total de la fianza y del tipo de inmueble objeto de arrendamiento. Cuando se trate de viviendas, se depositará una mensualidad de renta y en el caso de alquileres para uso distinto de vivienda (comercios, industrias, garajes…) se aplicarán mensualidades de renta.

¿Hay que pagar algo por ingresar el depósito de la fianza?

El trámite de ingresar el depósito de la fianza es completamente gratuito, sin perjuicio de posibles comisiones de los bancos por su gestión e independientemente de los recargos correspondientes por el retraso en el ingreso.

¿Qué plazo se aplica para realizar el depósito y qué ocurre si se incumple?

El plazo legalmente determinado para efectuar el trámite es de un mes desde la fecha del contrato. De no efectuarse en ese término se devenga o genera un recargo o penalización que variará en función del retraso y de la cuantía de la renta y cada comunidad autónoma establece un porcentaje de “castigo” diferente.

Este importe de penalidad vendrá incrementar la fianza a depositar y sí supondrá un coste añadido a la obligación en sí misma.

Algunas consideraciones

La finalidad última de esta normativa y su consiguiente obligación tiene que ver con la voluntad de control y la transparencia contractual y la evitación del fraude y poner trabas a la economía sumergida.

Se trata de una vigilancia e intromisión del aparato fiscalizador en la esfera privada y de pactos entre partes. Si bien son las propias partes y sus acuerdos los que facilitarán y propiciarán o no ciertas áreas de intervención: fechas, plazos, importes… Siempre estarán al arbitrio o discrecionalidad de arrendadores y arrendatarios.

La fianza es un componente esencial de los contratos de arrendamiento como garantía inicial de responsabilidades de uso y conservación y cumplimiento. El depósito es el modo de asegurar la visibilidad de estas operaciones y un mínimo seguimiento.

Es muy recomendable recurrir a seguros especializados que protejan el alquiler de las posibles contingencias del contrato y su evolución y de posibles incumplimientos de las partes. El Seguro de Protección del Alquiler MAPFRE es una buena opción.