Antes de calcular la ganancia por la venta de tu casa, es fundamental considerar las obligaciones fiscales que conlleva esta operación. En concreto, hay que hacer frente a dos tributos diferentes:
- La declaración de la renta por la ganancia o pérdida patrimonial que sufras.
- La plusvalía municipal por el incremento del valor del terreno desde que compraste la vivienda.
A esto hay que sumar el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que corresponde al dueño de la vivienda a 1 de enero, aunque se puede pactar con el vendedor el pago de forma proporcional al tiempo que has tenido la vivienda en propiedad.
En las siguientes líneas te contamos en detalle cuántos impuestos tendrás que pagar con cada uno de los dos tributos.
La venta de la casa en el IRPF
El IRPF es el principal impuesto al que debes hacer frente al transmitir tu vivienda y la clave aquí está en saber calcular bien cuánto has ganado o perdido en la operación.
Cómo calcular el IRPF por la venta de tu casa
En la declaración de la renta tendrás que tributar por la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta de la casa. Si el resultado es positivo, habrás registrado una ganancia patrimonial y te tocará pagar impuestos. Si el resultado es negativo, será una pérdida y podrás compensarla con las ganancias de otras inversiones como fondos de inversión, ETFs o acciones, entre otras.
Esa es la tributación general de la venta de una vivienda. Hay que tener claro cómo calcular el valor de adquisición y el de venta. Este es el esquema que se utiliza:
Así es como debes calcular cada uno de los valores:
- Valor de adquisición: es la suma de las siguientes cantidades:
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- El precio de la compra o del valor en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones si es una herencia o una donación.
- Los gastos y tributos que pagaste por la casa, que incluyen el IVA o el ITP y la inmobiliaria, por ejemplo.
- Las mejoras efectuadas en la casa que hayan aumentado su valor y donde se incluyen ciertas reformas, pero no todas. Por ejemplo, sí que se pueden sumar obras de accesibilidad a la vivienda, sustitución de instalaciones, reestructuración de tabiques o mejora de eficiencia energética, pero no obras estéticas.
- Amortizaciones en caso de que la vivienda haya estado alquilada en algún momento.
- Valor de transmisión: es el resultado de restar al precio de venta los impuestos y gastos de la transmisión, que son la plusvalía municipal y los gastos de la gestoría e inmobiliaria.
El resultado será la pérdida o ganancia patrimonial por la venta de la casa a efectos de IRPF.
¿Cuántos impuestos se pagan en la renta por vender casa?
La transmisión de la vivienda se incluye dentro de las rentas del ahorro, que tributan a la siguiente escala:
- Ganancias hasta 6.000 euros, al 19%.
- Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros, al 21%.
- Ganancias entre 50.000 y 200.000 euros, al 23%.
- Ganancias entre 200.000 y 300.000 euros, al 27%.
- Ganancias a partir de 300.000 euros, al 28%.
Estos tramos se aplican de forma progresiva sobre la suma de todas las ganancias y pérdidas patrimoniales, no solo las de la venta de la vivienda.
Por ejemplo, si has generado una ganancia de 100.000 euros por la venta de la casa, los impuestos a pagar serán:
- Tramo 1: 1.140 euros por los primeros 6.000 euros.
- Tramo 2: 9.240 euros por los siguientes 44.000 euros.
- Tramo 3: 11.500 euros por los siguientes 50.000 euros.
En total, terminarás pagando 21.880 euros en el IRPF por vender la casa.
Exenciones fiscales por la venta de vivienda
Algunos casos es posible evitar el pago de impuestos. Hacienda establece varias exenciones sobre la venta de la casa.
- Cuando se vende la vivienda habitual para comprar otra con el mismo fin.
- Mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual.
- Mayores de 65 años que destinen el dinero de la venta a la contratación de una renta vitalicia.
Plusvalía Municipal
La plusvalía municipal es como se conoce al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Este tributo se paga al transmitir la vivienda de cualquier forma, no solo al vender la casa. También hay que hacerle frente al donar una vivienda o en caso de heredarla.
Se trata de un impuesto que depende del ayuntamiento y que grava el aumento del valor del terreno, pero no de la construcción.
Actualmente solo hay que abonarlo en caso de que haya una ganancia patrimonial. Si has vendido la casa con pérdidas no tendrás que afrontarlo.
Desde el último cambio normativo, hay dos fórmulas para calcular la plusvalía municipal y podrás escoger la que más te convenga:
- Método objetivo, con el que se multiplica el valor catastral del inmueble por unos coeficientes que varían cada año según el tiempo que hayas tenido al casa en propiedad.
- Método real, que toma como referencia la diferencia entre el precio de adquisición y de traspaso del suelo.
A estos dos impuestos hay que añadir el IBI. Este impuesto se establece por cada uno de los Ayuntamientos, por lo que es posible que se te reclame varios meses después de haber realizado la operación, si aun eras el propietario el 1 de enero del año en el que vendiste tu casa.
Vender una casa implica pagar impuestos, igual que muchas otras inversiones de tu día a día. Conocerlas te evitará más de un problema, igual que contar con la cobertura de defensa jurídica que se incluye en los seguros de hogar de MAPFRE.
Al vender tu vivienda pueden surgir dudas legales o incluso discrepancias fiscales. El Seguro de Hogar MAPFRE te ofrece, además de protección frente a siniestros, la cobertura de Defensa Jurídica, con la que contarás con asesoramiento legal y apoyo en reclamaciones relacionadas con tu propiedad. Así, puedes tomar decisiones con la tranquilidad de estar bien respaldado.
