Valor mínimo de referencia a declarar
Resumen del contenido
Amante de las finanzas, la economía conductual y los impuestos, ha hecho de su pasión su profesión y actualmente es orientador y formador. Con más de 20 años de experiencia en el ámbito de la comunicación en finanzas e inversión y múltiples colaboraciones en medios del sector.
¿Cuánto vale una casa? ¿Su precio de venta, el que aparece en su escritura o el que marca el catastro? En 2022 se creó un nuevo valor mínimo de referencia que hace las veces de precio mínimo de mercado para una vivienda, por lo menos para Hacienda y para pagar los impuestos relacionados con la compra-venta de la casa.
Qué es el valor de referencia de la vivienda
El precio mínimo de referencia es en teoría un dato objetivo que mide el valor de la vivienda teniendo en cuenta las compraventas firmadas ante notario en una zona el año anterior.
Es el precio mínimo por el que la Agencia Tributaria entiende que se puede vender o traspasar un inmueble y el que debe figurar en la liquidación de los impuestos.
Por ejemplo, si el valor mínimo de una propiedad es de 300.00 euros y se vende por 400.000 euros, se liquidarán los impuestos conforme a esos 400.000 euros. Sin embargo, si se vende por 275.000 euros, los impuestos se pagarán sobre el valor mínimo de referencia y no sobre el precio de compra-venta.
El valor mínimo de referencia no equivale al valor catastral. Se trata de medidas diferentes que se aplican sobre impuestos distintos. Además, también se calculan de forma distinta. De media, el valor catastral es un 50% más bajo que el valor mínimo de referencia.
A qué impuestos afecta
El valor mínimo de referencia se aplica a la transmisión de viviendas y afecta a los impuestos de la compra-venta.
En concreto, es el precio mínimo de referencia a la hora de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (IsyD). Es decir, es el valor que se aplicará al liquidar estos impuestos por comprar una casa o recibirla en donación o en herencia. También lo será para determinar la ganancia patrimonial tras la donación en la declaración de la renta.
Además, es el dato que se tendrá en cuenta para calcular el valor de la casa en el Impuesto sobre el Patrimonio.
Por su parte, el valor catastral sigue utilizándose como base para calcular el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Eso hace que el valor fiscal de un inmueble cambie según el impuesto.
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Cómo se calcula el valor mínimo a declarar
El valor mínimo de referencia se calcula cada año aplicando una serie de módulos de valor medio para cada vivienda. Estas cifras se basan en los precios de las compra-ventas de viviendas realizadas ante notario o inscrita en el Registro de la Propiedad.
El catastro divide el mapa estatal en zonas y a cada una le asigna un valor medio en función de las transacciones del año anterior. Para dar con el valor de cada vivienda se tienen en cuenta los metros cuadrados de la casa en bloques de viviendas y un precio unitario en euros para viviendas unifiamiliares.
Sobre ese valor medio el catastro aplica una serie de coeficientes por categoría, estado de conservación y antigüedad del edificio, que no de la vivienda.
Qué pasa si no estás de acuerdo
El nuevo valor mínimo de referencia catastral se creó para corregir el anterior método de valoración según el precio de mercado, que daba pie a errores de interpretación.
Así, este es el valor que se aplicará por defecto para calcular el impuesto salvo que se indique uno mayor. Sin embargo, la nueva fórmula tampoco es perfecta.
Para entenderlo mejor, imagina una casa que necesita una reforma integral y que se vende muy por debajo del precio medio de la zona. A ojos de Hacienda y del pago del ITP se utilizaría el valor mínimo.
Si no estás de acuerdo con el valor establecido por el catastro puedes reclamarlo al liquidar el impuesto. Para hacerlo tendrás que demostrar que el valor del piso es efectivamente menor al de compra-venta. Para ello puedes solicitar una tasación independiente que lo avale.
El proceso más sencillo para reclamar es liquidar el impuesto por el precio mínimo de venta y después abrir un n procedimiento de rectificación de la autoliquidación ante la Agencia Tributaria.
Cómo averiguar el valor de referencia de cualquier casa
Para dar con el precio mínimo de referencia de una casa hay que dirigirse la página de la Sede Electrónica del Catastro y acceder al apartado de “Valor de referencia”.
Una vez allí los pasos a dar son:
- Autentificarte, algo que puedes hacer con tu DNI, certificado digital o a través del sistema Cl@ve.
- Elegir el motivo de la consulta y la fecha en la que quieres conocer el valor de referencia
- Indicar la referencia catastral de la vivienda si la tienes o usar el buscador para encontrarla, si no.
- Ver el valor de referencia y generar el certificado (si quieres).
- Así es como puedes saber en menos de 10 minutos el valor de referencia de cualquier vivienda en España.
Conocer el valor mínimo a declarar puede ayudarte a tener una idea aproximada del precio del piso que buscas, por lo menos para Hacienda, y poder planificar los impuestos que deberás pagar o la casa que te puedes permitir.
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