¿Cómo calcular el valor de una vivienda?
Resumen del contenido
Amante de las finanzas, la economía conductual y los impuestos, ha hecho de su pasión su profesión y actualmente es orientador y formador. Con más de 20 años de experiencia en el ámbito de la comunicación en finanzas e inversión y múltiples colaboraciones en medios del sector.
Para comprar, vender, por curiosidad, para conocer tu patrimonio neto o porque buscas una hipoteca inversa o una renta vitalicia inmobiliaria, por ejemplo. Hay muchas razones por las que puedes querer calcular el valor de una vivienda. Y también hay más de una fórmula de averiguarlo.
Antes de entrar en métodos concretos para saber el precio aproximado de tu vivienda, es importante saber qué factores influyen en el mismo.
¿Qué influye en el valor de una casa?
El precio de una vivienda está determinado por diferentes factores. Los más importantes son:
- Localización. Quizás el elemento más importante del valor de la vivienda tiene que ver con dónde se encuentra. La ubicación es el principal driver del precio de un inmueble.
- Altura y orientación. Los pisos más altos tienen más valor que los bajos, especialmente los áticos con terraza.
- Estado de conservación. Esto afecta tanto a tu vivienda como al edificio o finca donde se encuentra.
- Tamaño. Por supuesto, el tamaño de la vivienda también cuenta. Aunque se suele hablar del precio por metro cuadrado, una vivienda inusualmente grande dentro de un barrio concreto puede tener un precio superior.
- Oferta y demanda. Por un lado, el número de casas disponibles en el barrio. Si es un barrio con mucha demanda y poca oferta, el precio será mayor.
Por otro lado, la demanda concreta de ese tipo de vivienda. Por ejemplo, es un barrio con pocas casas de 4 habitaciones o donde no hay estudios, este tipo de viviendas pueden disparar su precio.
Con esto en mente, existen diferentes formas de calcular el valor de una vivienda y herramientas para conseguir ese precio. Cada una tiene sus ventajas y desventajas. Vamos a verla.
Herramientas online de bancos
Cada vez más entidades financieras cuentan con herramientas de tasación de viviendas. Este tipo de fórmulas se conectan a portales inmobiliarios y utilizan sus propios datos para estimar el precio de venta y de alquiler de una vivienda.
Las herramientas de bancos online utilizan herramientas de big data para analizar el valor de otras viviendas de la zona, las ofertas de los portales inmobiliarios, los datos del notariado o los de las empresas de tasación de vivienda para dar una cifra aproximada del valor de la vivienda.
Tasadoras de vivienda
Esta sería la fórmula más oficial y la que utilizan los bancos antes de conceder una hipoteca. El Banco de España cuenta con un listado de tasadoras homologadas como Tinsa o Gesvalt que pueden encargarse de tasar y darte el valor de la vivienda.
El inconveniente de esta fórmula es su elevado precio frente a otras opciones. Por eso, otra alternativa es recurrir a la tasación de vivienda online, que ofrecen una idea de cuánto vale tu vivienda a un precio más reducido e incluso gratuito.
De todas las herramientas para calcular le valor de tu casa, esta sería la más exacta sin tener que poner la vivienda a la venta y testar su valor real de mercado.
Agencias inmobiliarias y expertos del sector
Una tercera vía para saber cuánto puedes obtener por la vivienda es acudir a los profesionales del sector.
Las inmobiliarias manejan una enorme cantidad de información y seguramente tengan una idea bastante clara del precio real de mercado de la vivienda. De hecho, sin quienes más se pueden acercar a la cifra de venta que puedes conseguir y no a la que verás en los anuncios de portales inmobiliarios.
Y es que, la diferencia entre el precio de un anuncio y el precio final por el que se vende una vivienda oscila entre el 8% y el 15% de media. Las agencias inmobiliarias son quienes más te pueden ayudar a cerrar esa brecha.
Eso sí, si quieres ser sincero con ellos y no tienes intención de vender tu casa, es posible que te cobren por los servicios.
El precio de alquiler
Una estrategia diferente que puedes usar para aproximar el valor de un inmueble al comprar casa es saber por cuánto podrías alquilarla. Es decir, tratar la vivienda como un activo financiero y calcular datos como el ROI (Return Over Investment o retorno de la inversión) o el ROCE (Return On Capital Employed o rentabilidad sobre el capital invertido).
Estos son algunos de los ratios financieros que los inversores inmobiliarios utilizan para valorar si una inversión merece la pena o cuánto están dispuestos a pagar por una vivienda, que está siempre ligado al rendimiento que pueden obtener por ella.
También puedes usar datos más propios de las acciones como el PER (Price Earnings Ratio). Este ratio te dice el beneficio por acción de una empresa. En este caso, podríamos considerar el beneficio como el alquiler y calcularlo dividendo el precio del alquiler entre el precio de la vivienda, bien el que pagaste en su día o el que hayas calculado según uno de los métodos anteriores.
Este ratio relaciona el precio de la casa con los ingresos que puedes obtener por ella y es más útil para comprar valores que para saber cuánto vale realmente tu casa. Si, por ejemplo, quieres conocer el valor para solicitar una Hipoteca Inversa MAPFRE, puede no ser el mejor dato.
Por comparación
Este es el método más casero. Consiste en fijarse en el precio de otras viviendas similares de la zona y usar ese dato como referencia. Hoy en día es muy fácil de hacer con los filtros de los portales inmobiliarios, que permiten seleccionar las viviendas en venta bajo diferentes criterios.
Esto te puede dar una idea del valor de mercado de la vivienda, pero en el entorno actual, es hasta más rápido hacer una simulación online a través de las herramientas de bancos y portales inmobiliarios.
En cualquier caso, debes tener claro que el precio de la vivienda y su valor puede no ser exactamente el mismo para la venta que para, por ejemplo, utilizar la casa como garantía para crear una renta vitalicia a través de herramientas como la hipoteca inversa.
La razón es que, en la venta de la vivienda influyen factores que pueden elevar el precio de la casa que no se reflejarán en una tasación al uso. Se trata de factores como el tipo de vivienda en relación a la oferta dentro de la zona o que, para vender tu casa por encima del precio de mercado solo necesitas que un comprador se enamore de ella.
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