Tiene como objetivos evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y ayudar a los jóvenes y colectivos más vulnerables para que puedan acceder a una vivienda.

Además pone a disposición de las comunidades autónomas y municipios diferentes herramientas que “contribuirán a contener o reducir el precio del alquiler y a aumentar el parque de vivienda en alquiler social”.

Conceptos básicos

A continuación, te hacemos un resumen con lo más significativo de esta ley, recalcando algunos conceptos importantes.

Gran tenedor

Se podrá considerar «gran tenedor» a aquel propietario de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial si están situados en una misma zona declarada como tensionada, y siempre que lo solicite su comunidad autónoma.

Zona tensionada

Una zona tensionada se define como un área geográfica en la que se ha producido un crecimiento desmedido y continuo de los precios de alquiler, en contraposición con el nivel de ingresos de los residentes.

Vivienda vacía

Son aquellas viviendas que lleven vacías más de 2 años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en esta situación.

¿Cómo afecta esta ley a los alquileres?

Lo más importante es que se han establecido límites al precio del alquiler, lo que se traduce en los siguientes puntos:

  • Beneficios fiscales o urbanísticos para las viviendas de titularidad privada con alquiler a precio reducido

  • Declaración de zonas de mercado residencial tensionado durante un período prorrogable de 3 años para poder aplicar medidas de reducción del alquiler

  • Incremento máximo anual del 3% del alquiler en los contratos vigentes durante 2024

  • A partir de 2025, nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento en sustitución del IPC que evite incrementos desproporcionados en la renta

En relación a los propietarios

Existen diferencias significativas en el precio de los alquileres en lo que respecta a los propietarios.

Propietario gran tenedor

Tendrás que definir el precio del alquiler según el índice de referencia establecido por cada ayuntamiento, que representa el precio máximo que se puede cobrar por alquilar una casa. Si eres un pequeño propietario, pero tu vivienda no ha estado alquilada en los últimos cinco años esta limitación también se te va a aplicar. 

Propietario que no es gran tenedor

No se permite que el precio del alquiler exceda el último alquiler vigente actualizado, teniendo en cuenta un aumento anual del 2% en 2023 y del 3% en 2024. Sin embargo, se puede aumentar el precio hasta un máximo del 10% en casos específicos, como haber renovado la vivienda en los dos últimos años, haber mejorado su eficiencia energética en un 30%, haber mejorado el acceso a la propiedad o haber firmado un contrato de alquiler por un periodo de 10 años o más.

En relación a los precios

  • Para los contratos de alquiler actualizados hasta el 31 de diciembre de 2023

No puedes aumentar la renta más de 2%. Solo si no eres un gran tenedor, existe la posibilidad de negociar un aumento mayor y siempre que el inquilino esté de acuerdo.

  • Para los contratos de alquiler actualizados entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024

El incremento máximo permitido es del 3%. Si eres un pequeño propietario, puedes aumentarlo más solo si llegas a un acuerdo con el inquilino.

  • Nuevo índice desde 2025

Desde ahora, ningún alquiler actualizará su precio en función del IPC. El INE creará, antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo índice de referencia para actualizar las rentas cada año y el objetivo es evitar incrementos desproporcionados.

Y para acabar, como novedad reseñable, esta Ley de Vivienda permite que, independientemente de si el precio del alquiler está regulado o no, los propietarios puedan cargar al inquilino gastos como el impuesto de bienes inmuebles (IBI), la tasa de recogida de basuras o los gastos de la comunidad de propietarios, aunque en las zonas tensionadas sólo se podrá aplicar si el anterior contrato ya los incluía y únicamente si están escritos con claridad en el contrato.

Sin embargo, en las zonas tensionadas, solo se pueden aplicar estos cargos si el contrato de alquiler anterior ya los incluía; de lo contrario, no se pueden añadir al precio del alquiler. Además, es importante que estos gastos estén perfectamente especificados por escrito en el contrato de alquiler.

Sea cual sea tu caso, fíjate siempre en el contrato, acuerda con la otra parte todos cabos que puedan quedar sueltos y no olvides protegerte para el futuro.

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