Resumen del contenido
Los derechos de tanteo y retracto derivan del denominado como Derecho de Adquisición Preferente en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y se aplican sobre las propiedades inmobiliarias. El primero (también denominado de adquisición preferente) faculta al inquilino a optar a la compra del activo, mientras que el segundo permite al titular adquirir la propiedad a su comprador.
En el caso de los pisos con opción de compra, generalmente, el propietario se compromete a que el arrendatario pueda compra el inmueble tras un determinado plazo. Este plazo suele cumplirse, habitualmente, tras finalizar el periodo de alquiler.
Derecho de tanteo
El derecho de tanteo o adquisición preferente es un derecho real que tiene el inquilino a acceder de forma preferente a la venta de una propiedad en las mismas condiciones en las que el propietario la ofrece al mercado.
El dueño del activo debe avisar al arrendatario de esta operación y de las condiciones en las que quiere realizarla. El plazo para ejercer este derecho de compra es de 30 días naturales.
Es decir, que, si el casero de la vivienda que ocupa un inquilino en régimen de alquiler desea ejecutar la venta del activo, deberá informar a este para que, si lo desea, ejerza su derecho de tanteo en los 30 días siguientes.
La ejecución del mismo está regulada por Ley, y debe ser un proyecto de venta definitivo del activo.
Derecho de retracto
El derecho de retracto permite al inquilino adquirir la propiedad, en las mismas condiciones, una vez transmitida a un tercero adquirente. El plazo, igual que en el caso del derecho de tanteo, también es de 30 días naturales, y se activa en el caso de que el propietario decida iniciar un proceso de venta a un tercero y no informe al inquilino adecuadamente, con toda la información sobre las condiciones de la transacción.
En el caso del ejemplo anterior, si el casero decide vender el piso que tiene alquilado a un arrendatario y no informa al inquilino, éste podrá activar el derecho de retracto y adquirir la vivienda en las mismas condiciones pactadas por el propietario con un tercero.
Además, si la transacción se cierra por un precio inferior al planteado al principio, el inquilino también puede activar este derecho y ocupar la posición de comprador.
Relación entre el tanteo y el retracto
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La diferencia entre ambos es el plazo de ejecución. Podría decirse, de hecho, que son derechos que se aplican de forma consecutiva.
El derecho de tanteo se activa en los primeros 30 días naturales de que se inicie el proceso de venta, mientras que el de retracto se puede ejercer justo después, una vez que el propietario no ha informado al arrendatario de la venta del activo.
Ambos derechos no se podrán aplicar en el caso de activos como los trasteros o los garajes. Además, en el caso de que la operación de compra se realice, por ejemplo, sobre un edificio completo, los arrendatarios no podrán ejercer su derecho de compra sobre el resto de viviendas o locales del mismo.
