Guía para refinanciar la hipoteca
Resumen del contenido
Amante de las finanzas, la economía conductual y los impuestos, ha hecho de su pasión su profesión y actualmente es orientador y formador. Con más de 20 años de experiencia en el ámbito de la comunicación en finanzas e inversión y múltiples colaboraciones en medios del sector.
En un préstamo a más de 20 años como las hipotecas, es fácil que las condiciones queden desfasadas y que veas como ahora los bancos ofrecen hipotecas a tipos inferiores. Si quieres aprovechar esa coyuntura, hay una solución muy sencilla y al alcance de todo el mundo: refinanciar la hipoteca. Se trata de una operación simple
¿Qué supone refinanciar la hipoteca?
La refinanciación hipotecaria consiste en modificar las condiciones de la hipoteca, normalmente para mejorarlas o para cambiar el tipo de interés de variable a fijo o mixto.
Estos cambios sirven para adaptar los intereses del préstamo y el resto de las condiciones que ofrece ahora el mercado o a un cambio en tu situación personal.
Por ejemplo, si contrataste tu hipoteca cuando eras joven y tus ingresos limitados y ahora ganas más, es posible mejorar las condiciones del préstamo.
Otro ejemplo muy habitual es el de hipotecas contratadas en momentos de tipos de interés más elevados que los actuales y que, por lo tanto, implica pagar intereses mayores.
En ambos casos, la refinanciación de la hipoteca te permitirá mejorar la hipoteca para ahorrar dinero.
Por qué refinanciar un préstamo hipotecario
Refinanciar la hipoteca sirve para cambiar y mejorar tu financiación. Dependiendo de la modalidad que escojas, podrás cambiar unas condiciones u otras, aunque como último recurso siempre es posible cancelar tu hipoteca actual para firmar una nueva.
¿Qué puedes conseguir al refinanciar la hipoteca? Estas son las principales ventajas de hacerlo:
- Mejorar el interés del préstamo: este es uno de los grandes beneficios de esta operación: puedes abaratar tu hipoteca reduciendo los intereses que pagas.
- Cambiar el tipo de interés: puedes pagar tu hipoteca de tipo variable a tipo fijo o viceversa. También puedes contratar una hipoteca a tipo mixto. Eso te permitirá ahorrar y, sobre todo, cambiar los riesgos asociados a la hipoteca.
- Eliminar cláusulas abusivas: desde la cláusula suelo hasta otras como las hipotecas REDAL.
- Mejorar la vinculación: esto se consigue al cambiar a bancos que pidan menos productos bonificados o actualizando tus vinculaciones a la nueva oferta del banco con el que ya trabajas. Puedes incluso conseguir hipotecas sin vinculaciones.
- Mejorar las comisiones: si tienes pensado adelantar parte de la hipoteca, puedes negociar que se elimine la comisión por amortización anticipada, por ejemplo.
- Añadir o quitar titulares en el préstamo: si quieres que tu pareja figure en la hipoteca, podrás hacerlo con un cambio, igual que si quiere eliminar a algún avalista que utilizaste al firmar la hipoteca original.
- Ampliar el plazo del préstamo: si vas ajustado con los pagos de la hipoteca, podrías ampliar los años del préstamo para reducir la cuota y evitar una situación de impago.
- Pedir más dinero prestado: esto solo es posible si ya has devuelto una parte de la hipoteca. En ese caso, podrías pedir una ampliación de capital hasta el 80% del valor del piso. De hecho, esa es una opción más económica que un préstamo personal si quieres hacer una reforma en el hogar, por ejemplo.
Cómo renegociar una hipoteca
Hay tres formas de cambiar las condiciones del préstamo: novación, subrogación y cancelación de la hipoteca para contratar una nueva.
Cada una tiene sus características, ventajas y desventajas. Son las siguientes:
Novación hipotecaria
Consiste en cambiar la hipoteca sin cambiar de banco. Es decir, renegociar las condiciones con tu entidad actual.
Es la opción más económica y sencilla para refinanciar la hipoteca.
Con una novación podrás cambiar el tipo de interés, el importe, el plazo, las comisiones, garantías e incluso el sistema de liquidación o la divisa del préstamo.
Subrogación hipotecaria
Sirve para cambiar de banco la hipoteca. Esto es lo que se conoce como una subrogación de acreedor (cuando cambias a los titulares se habla de una subrogación de deudor).
Para subrogar la hipoteca necesitarás que otra entidad presente una oferta en firme e inicie el proceso de cambio.
Con esta fórmula podrás cambiar el tipo de interés, las comisiones y el plazo del préstamo, pero no el capital.
La subrogación es la forma más eficiente de modificar los productos bonificados del préstamo, ya que cada banco cuenta con su propio sistema de vinculaciones y descuentos. En otras palabras, que donde tu banco te puede premiar con un tipo más reducido por contratar un plan de pensiones, el seguro de vida de la hipoteca o el seguro de hogar e incluso una alarma para la vivienda, con otros puede bastar con un seguro de vida.
Cancelar la hipoteca y contratar otra
Esta es la opción preferida de los brókeres hipotecarios porque permite empezar de cero. Al tratarse de una nueva hipoteca, es como un lienzo en blanco donde puedes cambiar todas las condiciones del préstamo.
Su funcionamiento es muy sencillo: firmas una nueva hipoteca y utilizas ese capital para cancelar el préstamo anterior.
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¿Cuánto cuesta refinanciar la hipoteca?
Todas las herramientas que has visto tienen su coste. Refinanciar la hipoteca no es gratis y según la fórmula que escojas tendrás que hacer frente a unos u otros costes.
Estas son las comisiones y costes por refinanciar tu préstamo hipotecario:
- Comisiones por novación, subrogación o cancelación: varían según cada entidad desde un 0% hasta un 1% para las novaciones y hasta un 2% para la subrogación y la cancelación total adelantada.
- Tasación de la vivienda: tanto para subrogar la hipoteca como para hacer una nueva, necesitarás volver a tasar la vivienda. También es posible que te la pidan si quieres ampliar el capital del préstamo mediante novación.
- Gastos de cancelación registral en el caso de hacer una nueva hipoteca.
¿Compensa refinanciar la hipoteca?
La respuesta depende de tu situación y, sobre todo, de las condiciones actuales del préstamo. Al final, se trata de enfrentar el ahorro por la mejora de tipos de interés frente a las comisiones que haya que pagar.
Por un lado, cuanto más dinero reste de la hipoteca, mayores serán las comisiones, pero también el ahorro potencial. Por otro lado, si queda poco por pagar, es posible que el ahorro sea muy limitado.
Cómo refinanciar la hipoteca paso a paso
El proceso de refinanciación hipotecaria es muy sencillo y no es tan diferente al de conseguir la primera hipoteca.
Así funciona paso a paso:
- Revisa las condiciones de tu hipoteca y las condiciones generales del mercado: puedes usar un comparador hipotecario como punto de partida para ver qué hipotecas están ofreciendo ahora las entidades financieras. Si el tipo de interés de tu hipoteca es muy superior a lo que ves en otros bancos, es el momento de refinanciarla.
- Habla con tu banco: la novación es la forma más sencilla y económica de mejorar tu hipoteca, por lo que es mejor empezar hablando con tu banco para exponerles la situación. Si no quieren cambiar las condiciones o lo que te ofrecen no te convence, pasa al siguiente punto.
- Busca otras ofertas: acude a otros bancos para ver qué te ofrecen. Aquí es importante que la entidad te extienda una oferta vinculante.
- Acude de nuevo a tu banco (o no): si quieres, puedes volver a hablar con el banco donde tienes la hipoteca para ver si te iguala las condiciones del préstamo. Así ahorrarás algo en las comisiones porque una novación es más económica que una refinanciación. Eso sí, recuerda que este paso no es obligatorio.
- Firma el cambio de hipoteca: este es el último paso. Si optas por una subrogación, el nuevo banco se encargará de todos los trámites. Tú solo tendrás que firmar el préstamo y pagar la comisión de subrogación. Con una cancelación, tendrás que llevar a cambio esos trámites por tu cuenta, salvo que el nuevo banco se preste a hacerlo.
En total, el proceso se puede alargar entre un mes y dos meses, según lo que tardes en conseguir una nueva oferta para tu hipoteca.
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