FEIN de una hipoteca: Qué es y para qué sirve

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España es, tradicionalmente, un país de propietarios. Sólo alrededor del 17% de los hogares vive de alquiler, uno de los porcentajes más bajos de Europa, y el 26,4% está hipotecado. Son más de 14 millones de personas que actualmente están pagando un crédito inmobiliario a un banco. Y cada año, miles y miles más pasan por el proceso de solicitar un préstamo para adquirir una vivienda, un trámite complejo y agobiante que se complica todavía más por la terminología que hay que conocer: TAE, tasas de interés fijo, variable o compuesto. Para abrirte paso en este laberinto, existe un documento clave: la FEIN. ¿Sabes qué es y por qué es importante? ¿Qué datos recoge? ¿Cuándo se firma?

Si estás pensando en contratar una hipoteca, necesitas conocer las respuestas a estas preguntas.

¿Qué es la FEIN de una hipoteca?

FEIN significa: Ficha Europea de Información Normalizada. Es un documento obligatorio que el banco tiene que entregar al cliente y que muestra todos los términos, las condiciones y las características de la hipoteca. El banco redacta este documento después de haber analizado el perfil y la situación económica del cliente, por lo que la FEIN es, en resumen, “la oferta final” que se le hace al solicitante de una hipoteca.

¿Por qué es importante la FEIN?

Hasta hace pocos años, la FEIN no existía. Las entidades financieras elaboraban otros documentos que contenían la información de las hipotecas, principalmente la FIPER (Ficha Informativa Personalizada), que mostraba las condiciones del préstamo. Pero estos documentos no eran vinculantes, por lo que el banco siempre podía cambiar más tarde esas características de la oferta. La FIPER era más bien una ficha orientativa, y cuando estalló la crisis inmobiliaria que evidenció las condiciones abusivas de muchas hipotecas, las autoridades vieron que esa falta de transparencia era un problema.

Por eso, la nueva ley hipotecaria de 2019, “reguladora de los contratos de crédito inmobiliario”, estableció nuevas normas para mejorar la información que reciben los clientes y dar también más certeza y seguridad a las entidades financieras. La característica más importante de la FEIN es su carácter “de oferta vinculante” para el banco, y cuyas condiciones no se pueden modificar posteriormente. Así se evita que haya discrepancias entre la oferta que recibe el cliente y las condiciones del crédito que finalmente firma.

Por todo esto, la presentación de este documento se ha convertido en uno de los momentos más importantes del proceso de una hipoteca, pues asegura la transparencia de las condiciones del préstamo y contribuye a evitar malentendidos o estafas. El cliente también puede basarse en la FEIN para comparar las hipotecas que le proponen los distintos bancos y así elegir la que más le convenga, ya que es un documento estandarizado que contendrá información comparable al margen de la entidad financiera que lo haya redactado.

¿Qué datos debe tener la FEIN de una hipoteca?

La FEIN debe presentarse en un solo documento “con caracteres tipográficos claramente legibles”, según la ley. Los bancos, por tanto, están obligados a evitar la letra pequeña.

La información que contiene incluye:

1. La información básica sobre la entidad bancaria (nombre, dirección, número de teléfono, persona de contacto, etc) y sobre el intermediario de crédito (si existe).

2. Las características principales del préstamo: el importe que se concedería, la duración, el importe total a reembolsar, el valor del inmueble, y todas las variables que puedan afectar a la cantidad que pagará el hipotecado.

La ley contempla varias situaciones que el banco debe aclarar a su cliente: por ejemplo, cuánto se encarece la hipoteca si se deprecia la moneda en que se concedió el préstamo; o qué parte corresponde a los intereses.

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3. La información sobre los tipos de interés y otros gastos.

Esta parte incluye:

• La Tasa Anual Equivalente (TAE), un porcentaje anual que refleja el coste del préstamo y que sirve para comparar las diferentes ofertas de los bancos.

• El tipo de interés de la hipoteca, que puede ser fijo o variable.

• Si es variable, la FEIN debe recoger cómo se calculará ese tipo de interés y cómo afecta al cliente. El documento tiene que expresarlo con claridad, por ejemplo: si el tipo de interés aumentase a xx%, la TAE podría aumentar a xx%.

• La periodicidad y el número de pagos.

• El importe de cada cuota.

El banco debe incluir una tabla ilustrativa que muestra cuánto se debe pagar cada mes, cómo va cambiando ese importe a medida que pasa el tiempo y cuánto queda pendiente después de cada cuota.

4. Otras obligaciones. Si para concederte una hipoteca el banco te exige que abras una cuenta corriente y contrates algún seguro, debe especificarlo aquí.

5. Reembolso anticipado. En la FEIN, el banco debe aclarar también si te van a cobrar alguna comisión por pagar anticipadamente, o si puedes adelantar sin problema todo el dinero que debes.

6. La flexibilidad del préstamo. Las condiciones bajo las cuales se puede cambiar a otro banco o ampliar el plazo, entre otras situaciones.

7. Las consecuencias del incumplimiento del contrato.

8. Las vías para hacer reclamaciones.

Una vez presentada la FEIN, el cliente no tiene por qué firmar de inmediato, ni debería hacerlo. El banco debe presentar la FEIN al menos 10 días antes de la fecha fijada para aceptar o rechazar la oferta, así que el cliente cuenta con ese tiempo para leer bien el contrato y pensar su decisión.

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