Cómo declarar ingresos por alquiler vacacional

Las dudas sobre si hay que declarar o no los ingresos por alquiler vacacional, ya tienen una respuesta clara. La Agencia Tributaria confirma que con carácter general los rendimientos derivados de apartamentos turísticos tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario. Y según sus características pueden ser también considerados como actividades empresariales.

¿Estás practicando el alquiler turístico?

Lo primero que debes saber es si realmente el alquiler o arrendamiento por el que estás recibiendo ingresos –rendimiento- se puede calificar o encaja en el concepto de alquiler turístico o vacacional.

Con el aumento del uso del alojamiento privado para el turismo la Agencia Tributaria se ha visto en la obligación de diferenciar este tipo de arrendamiento –alquiler turístico- de los servicios que ofrece el sector hotelero.

El artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos define:

“Cuando se produzca la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa se tratará de un alquiler turístico”.

Para estas situaciones de alquiler turístico se establece un régimen específico al que deben someterse estás operaciones de acuerdo con la normativa sectorial.

Obligaciones tributarias en los alquileres turísticos

Inscripción en el IAE

Si estás alquilando un inmueble de tu propiedad como arrendamiento vacacional tienes que estar dado de alta en el IAE (Impuesto de actividades económicas), si así lo determinan la naturaleza, forma y los detalles de tu actividad que además te marcarán en qué epígrafe debes darte de alta y cuál es la cuota a pagar. Se definen tres situaciones posibles.

• Agrupación 68 de la sección primera: Servicio de hospedaje

Actividad de hospedaje donde además del arrendamiento se prestan servicios complementarios al cliente como limpieza de inmueble, cambio de ropa, custodia de maletas, puesta a disposición del cliente de vajilla, enseres y aparatos de cocina, y a veces, prestación de servicios de alimentación. En este sentido, las Tarifas del IAE clasifican en la Agrupación 68 de la sección primera, el “Servicio de hospedaje”.

Dentro de esta agrupación 68: grupo 685 de Alojamientos turísticos extrahoteleros. Se integran actividades que tengan la naturaleza de servicios de hospedaje, pero que se presten en establecimientos distintos a los hoteles y moteles, hostales y pensiones, fondas y casas de huéspedes, hoteles-apartamentos, empresas organizadas o agencias de explotación de apartamentos privados, y campamentos turísticos tipo camping.

En este grupo la Agencia Tributaria incluye los servicios de hospedajes prestados en fincas rústicas, casas rurales y hospederías en el medio rural, así como albergues juveniles, pisos y similares que no tengan, objetivamente, la condición de ninguno de los establecimientos enumerados anteriormente.

Si los establecimientos de este grupo permanecen abiertos menos de ocho meses al año, la cuota de tarifa será del 70 por 100 de la cuota señalada en el mismo.

• Epígrafe 861.2 de la sección 1ª del IAE “Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP

En este caso se incluyen los supuestos en los que una persona o entidad propietaria de un apartamento turístico lo arrienda a una entidad mercantil o persona física que lo explota como establecimiento extrahotelero, contratando ésta, su ocupación con touroperadores y/o el personal necesario y asumiendo todos los riesgos de la explotación.

La persona o entidad propietaria del apartamento turístico desarrolla la actividad de arrendamiento de inmuebles clasificada en el epígrafe 861.2 de la sección 1ª del IAE.

• Epígrafe 861.1 Alquiler de viviendas

Si la actividad es exclusivamente el arrendamiento por períodos de tiempo de casas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la actividad de hospedaje y limitándose a poner a disposición del arrendatario las instalaciones, la actividad es la propia del Epígrafe 861.1. El titular debe darse de alta en este epígrafe y tributar como corresponde. Solo si las cuotas por esta actividad son inferiores a 601,01 euros tributarán por cuota cero:

“Los sujetos pasivos no satisfarán cuota alguna por el impuesto, ni estarán obligados a formular declaración alguna”.

Impuesto sobre la Renta de las personas físicas.

Los rendimientos derivados de un alquiler vacacional deben declararse en la Renta, según corresponda, como rendimientos de capital inmobiliario. Siempre que el alquiler se limite a la puesta a disposición de un inmueble durante un periodo de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera, pues en ese caso pasarían a ser rendimientos de actividades económicas al considerarse el alquiler turístico una actividad empresarial

• Los debe declarar el titular del inmueble que se alquila.
• Al rendimiento neto resultante no le aplica la reducción del 60 por ciento prevista en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF, ya que los apartamentos de uso turístico no satisfacen una necesidad permanente de vivienda, sino que cubren una necesidad de carácter temporal.
• Los periodos en los que no se alquile el inmueble generan la correspondiente imputación de renta inmobiliaria, al igual que cualquier otro inmueble.

Impuesto sobre el valor añadido

Como escenario general la persona que realiza arrendamientos de alojamientos turísticos tiene, a efectos del IVA, la condición de empresario. Los alquileres turísticos hechos por empresarios están sujetos Impuesto sobre el valor añadido.

Cuando el alquiler turístico está sujeto a IVA, no lo está al concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), salvo que sea de aplicación la exención en el IVA.

La doctrina de la Dirección General de Tributos confirma que cuando el arrendador solo arrenda y no presta servicios complementarios típicos de la industria hotelera, solo en este caso, no debe presentar ni ingresar el IVA, pero están sujetos a Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP.

Ahora que ya tienes claras tus obligaciones fiscales respecto al alquiler turístico, completa tu tranquilidad como casero, asegurando un inmueble en alquiler para que cualquier imprevisto no te suponga gastos extras.