Se trata de una hipoteca voluntaria y de carácter especial porque la hipoteca unilateral no es un préstamo hipotecario, sino que existe para avalar la ejecución de un deber mediante un bien que posee el deudor.

En qué casos se recomienda hacerla:

  • Garantía de préstamos: Si una persona o empresa necesita financiación y desea ofrecer una garantía adicional al acreedor, puede optar por una hipoteca unilateral. Esto puede ser particularmente útil si la entidad financiera requiere una seguridad adicional.
  • Transacciones inmobiliarias: En ciertas operaciones de compra-venta de bienes inmuebles, el vendedor puede aceptar una hipoteca unilateral como parte de las condiciones de la venta.
  • Flexibilidad: Para el deudor, este tipo de hipoteca puede ofrecer flexibilidad, ya que no requiere una contraprestación inmediata, lo que puede facilitar la obtención de un préstamo.
  • Negocios empresariales: En el ámbito empresarial, se puede utilizar para garantizar deudas o créditos en el contexto de una operación más amplia, donde se hagan diferentes acuerdos entre las partes.
  • Evitar conflictos: Puede ser útil para formalizar acuerdos y evitar conflictos futuros, ya que establece claramente las condiciones y las garantías relacionadas con una deuda.

Características

  • La hipoteca unilateral debe ser aceptada por la persona a favor de la que se establece.
  • La aceptación debe figurar en el Registro por nota marginal.
  • Los efectos son retroactivos, es decir se aplica desde la fecha de su constitución.
  • Hasta que no se acepta no se pagan impuestos.

Constituir hipoteca unilateral

  1. La persona que desea obtener una hipoteca sobre un bien, generalmente un inmueble (por lo que se le denomina hipoteca inmobiliaria unilateral), es conocida como deudor o prestatario. Esta persona debe otorgar una escritura de hipoteca unilateral ante un Notario, la cual deberá ser aceptada posteriormente por el acreedor o prestamista.
  2. Dicha escritura deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad y no estará sujeta al pago de impuestos. Es importante que el prestamista acepte la escritura dentro de un plazo de dos meses a partir de la solicitud y que se registre una nota marginal de aceptación en el Registro. De no ser así, el prestatario tendrá la facultad de cancelar la hipoteca de manera unilateral. Para proceder con la aceptación, el prestamista o acreedor deberá acudir al Notario.

Las hipotecas unilaterales a favor de la Administración están exentas del pago del Impuesto sobre transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentales.

Hipoteca unilateral a favor de Hacienda

Las hipotecas unilaterales suelen establecerse como garantía ante la Hacienda Pública. Sin embargo, si la Agencia Tributaria no las acepta, aunque estén registradas en el Registro de la Propiedad, estas hipotecas no se considerarán completamente válidas. La hipoteca unilateral obtendrá su plena validez únicamente si es aceptada por el acreedor, en este caso, Hacienda.

Una de las principales ventajas de este tipo de hipoteca es que el deudor queda exento del pago de impuestos, siendo el sujeto pasivo quien asume la obligación de abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Por ello, las hipotecas unilaterales a favor de Hacienda son las más comunes en esta categoría, así como aquellas que garantizan deudas con la Seguridad Social. Se utilizan principalmente como garantía de pago para fraccionamientos o aplazamientos de deudas contraídas con la Agencia Tributaria, aunque Hacienda no está obligada a aceptarlas.

¿Cómo se cancela?

La hipoteca unilateral, aunque es instaurada por el propietario del bien hipotecado, no puede cancelarse de manera arbitraria una vez que se ha registrado. Para llevar a cabo la cancelación de una hipoteca unilateral en favor de Hacienda, la única opción es solicitar al acreedor, en este caso, la Agencia Tributaria, que no acepte la hipoteca o que no responda a la solicitud dentro de un plazo de dos meses.

Si al cabo de ese tiempo no hay respuesta, conforme al artículo 141 de la Ley Hipotecaria y al artículo 237 de su Reglamento, el deudor hipotecario puede proceder a cancelar unilateralmente la hipoteca. Sin embargo, si el acreedor (Hacienda) acepta la hipoteca, esta se consolidará formalmente. En esa circunstancia, no sería posible su cancelación hasta que se cumpla la obligación que garantiza.

Por tanto, la anulación de una hipoteca unilateral a favor de la administración pública, en ausencia de aceptación, podrá realizarse únicamente mediante un requerimiento por parte del propietario del inmueble. La cancelación de la hipoteca unilateral no podrá efectuarse sin el consentimiento o, en su defecto, el requerimiento previo a la Agencia Tributaria, que es el titular de la hipoteca.

Además, cuando se cancele una hipoteca unilateral, debe quedar registrada su aceptación mediante una nota marginal en el Registro de la Propiedad, o seguir el procedimiento establecido en los artículos 141 de la Ley Hipotecaria y 237 de su reglamento.

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