La nueva ley del mercado hipotecario ha tenido un largo recorrido en España, pero ya es una realidad que trae importantes cambios en temas que estaban creando incertidumbre entre los ciudadanos.

La legislación hipotecaria apuesta por proteger a los titulares de nuevas hipotecas y facilitar a las entidades su función. Hay novedades que incluyen a todos los implicados en la firma de un préstamo hipotecario.

Cambio en la ley hipotecaria para el cliente

Gastos que corresponden

Una de las grandes mejoras para los clientes y que genera ahorro con respecto a las condiciones anteriores, es el tema de los gastos adicionales que genera firmar una hipoteca. Hasta el momento era el cliente el que asumía la mayor parte de estos, pero ahora la ley los reparte. Al titular le corresponde pagar: gastos de tasación y las segundas copias del notario, si las solicita.

Seguros u otros productos anexos a la hipoteca

La legislación hipotecaria nueva no permite que el banco le imponga al cliente la contratación de otros productos como tarjetas de crédito para concederle el préstamo. En cuanto a los seguros tampoco pueden ser impuestos ni únicos, aunque el cliente sí puede recibir información sobre diferentes propuestas de pólizas para proteger su nuevo hogar, pero nunca pueden ser solo las que comercializa la entidad bancaria, el cliente puede elegir.

Comisiones futuras por cancelación

La comisión de cancelación, si decides saldar tu deuda antes de tiempo, no desaparece, pero se reduce a medida que pasa el tiempo, de acuerdo con las estipulaciones legales y no según imponga el banco.

Para las hipotecas referenciadas a tipo variable tanto para la amortización parcial como para la total, se aplica como máximo un 0,25 por ciento en los primeros tres años de hipoteca y un 0,15 entre el tercer y el quinto año. Después de los 5 años no se puede aplicar esta comisión al cliente. Las hipotecas fijas se quedan con un 2 por ciento de comisión para los 10 primeros años y un 1,5 desde entonces y hasta el final de la hipoteca.

Intereses de demora

Retrasarse en el pago de una mensualidad de la hipoteca, supone que el banco te cobre los denominados intereses de demora que con la nueva ley se han reducido significativamente. La normativa establece cómo se debe calcular este porcentaje y no permite como hasta ahora que se pacte entre las partes implicadas. Con la nueva ley no podrá superar en 3 puntos el tipo de interés de la hipoteca contratada.

Situaciones de ejecución hipotecaria

Las ejecuciones se retrasaran en caso de ser necesarias para las nuevas hipotecas que se firmen con posterioridad a la entrada en vigor de la normativa. Para las hipotecas en la primera mitad de los años previstos, por ejemplo, si se firma a 30 años en los 15 primeros, solo podrá llevarse a cabo por el banco cuando tengas sin afrontar 12 cuotas o los impagos lleguen al 3 por ciento del capital principal del préstamo.

Las hipotecas en la segunda mitad -después de 15 años pagados, si has firmado un contrato a 30- solo podrán ser ejecutadas cuando haya 15 cuotas sin pagar o se supere con la deuda el 7 por ciento del capital pendiente.

Cambios en la ley para los bancos y entidades financieras

    Los bancos ahora están obligados a ofrecer, al menos, 10 días antes de la firma del contrato, información y documentación muy concretos para que el consumidor pueda estudiarla y consultar dudas en su caso.

    1.- Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Tiene carácter vinculante y ofrece información personalizada sobre el tipo de hipoteca que te interesa de acuerdo con tu perfil.

    2.- Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). Este documento incluye las posibles cláusulas de tu hipoteca, así como los índices de referencia usados para calcular el interés que pagarás. Todos los detalles sobre situaciones de impago, intereses extraordinarios, penalizaciones posibles o comisiones deben especificarse aquí.

    3.- Documento de simulación de cuotas con estimaciones sobre las cuotas que vas a pagar a lo largo de la vida de tu préstamo. Serán fijas o variables según el tipo elegido.

    4.- Copia del proyecto de contrato que se va a firmar ante notario y que debe contener un desglose pormenorizado de todos los costes de la operación, quién paga cada uno de ellos y las condiciones de las garantías del seguro exigido.

    Gastos derivados de la firma que debe pagar

    Ya no hay discusiones ni interpretaciones posibles, la nueva legislación reparte los gastos derivados de la firma y al banco le atribuye: la gestoría, el notario, la inscripción en el registro de la propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD),

    Mayor trabajo de investigación sobre el cliente

    La nueva normativa obliga a los bancos a estudiar en profundidad la solvencia de sus clientes para concederles el préstamo. Se recomienda tener en cuenta los ingresos presentes y futuros, empleo, ahorros, gastos fijos… y debe consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de España.

    Limitación en las comisiones relacionadas con cambios en la hipoteca

    El titular puede decidir cambiar su hipoteca de fija a variable, aumentar los años o pedir una nueva cantidad –ampliar la hipoteca- o por ejemplo, cambiar su préstamo a otra entidad bancaria –subrogación– . Ahora y antes eran situaciones permitidas y sujetas a comisiones.

    La nueva legislación hipotecaria española limita a un 0,15 por ciento para los 3 primeros años la comisión por novación –cambios de tipo o ampliación- y después, no debe suponer ningún gasto para el cliente. La subrogación, por su parte, queda totalmente liberada del cobro de comisiones.

    Cambios en la ley para los notarios

    https://bit.ly/2W1eHEr

    La figura del notario gana relevancia en los procesos hipotecarios frente a la situación anterior. Ahora es necesario que de forma previa a la firma, el titular comparezca ante el notario para que se le expliquen en detalle y de forma pormenorizada las condiciones del préstamo.

    El cliente puede elegir libremente su notario que le debe proporcionar asesoría imparcial y gratuita, despejando todas sus dudas. Por supuesto, el notario está en la obligación de detectar cláusulas abusivas o no conformes a ley que estén incluidas en la futura hipoteca.

    MAPFRE