Resumen del contenido
El arrendamiento de local de negocio o local comercial y el arrendamiento de industria o negocio son dos figuras distintas que, aunque tienen ciertas similitudes, su regulación y las implicaciones legales son también distintas.
Por este motivo, es muy importante saber diferenciar ambos tipos de arrendamiento teniendo en cuenta que lo que importa es el objeto del contrato, es decir, lo que realmente se arrienda, no la denominación o el título que se ponga en el contrato.
Arrendamiento de local de negocio
Legalmente denominado “arrendamiento para uso distinto del de vivienda», es aquel arrendamiento que recae sobre una edificación cuyo destino primordial no es la vivienda, sino el de ejercer en ella una actividad industrial, comercial artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente. (LAU, art. 3).
Mediante este tipo de contrato, el arrendador cede un local o inmueble vacío, es decir, un espacio físico apto para que el arrendatario pueda instalar en él una industria o negocio, a cambio de una renta. El hecho de que en local alquilado existan algunos muebles u otros bienes no es óbice para considerar que estamos ante un arrendamiento de local, siempre que estos muebles o enseres por sí solos no sean suficientes para realizar la actividad.
Arrendamiento de industria o negocio
En este tipo de arrendamiento se cede un local como espacio físico juntamente con el negocio y actividad que se desarrolla en el mismo. Es decir, se alquila por un precio cierto y por tiempo determinado un negocio que está en marcha, con todo aquello que es necesario para continuar con la actividad (licencia, mobiliario, existencias, equipos informáticos, maquinaria, clientela, etc.).
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¿Qué diferencias existen entre estos dos tipos de arrendamiento?
Objeto del contrato (aquello que se arrienda)
En los arrendamientos de locales de negocio, el arrendador cede el uso de un inmueble vacío para que el arrendatario puede explotar un negocio.
En el arrendamiento de industria o negocio, el arrendador cede un inmueble y, además, el negocio y actividad del mismo para que el arrendatario pueda explotar el negocio desde el mismo momento en que se firma el contrato.
Régimen legal
Ambos contratos se rigen por lo que voluntariamente hayan pactado las partes.
En aquello que no esté regulado en el contrato, el arrendamiento de local de negocio rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y subsidiariamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
En el arrendamiento de industria o negocio, exclusivamente por el Código Civil.
Fianza
En el arrendamiento de local de negocio el arrendatario deberá entregar al arrendador dos mensualidades del importe de la renta como fianza, o más si así lo acuerdan.
En el arrendamiento de negocio no se presta fianza.
Duración del arrendamiento
Será la que libremente pacten las partes.
En el arrendamiento de local de negocio, llegada la fecha de vencimiento, si ninguna de las partes ha comunicado por escrito a la otra con al menos un mes de antelación su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará hasta que una de ellas decida ponerle fin.
En el arrendamiento de negocio el contrato finalizará el día pactado sin necesidad de requerimiento. Pero si al terminar el contrato, el arrendatario sigue desarrollando la actividad comercial durante 15 días sin que el arrendador manifieste su oposición, se entenderá que se ha producido una tácita reconducción, es decir, el contrato se ha prorrogado. En este caso, el contrato se prorrogará por años, si se fijó una duración anual; por meses, si se fijó una duración mensual; y diariamente, si se fijó por días.
Incumplimientos de pagos
En los casos de impago de la renta, el procedimiento adecuado es el juicio especial de desahucio cuando se trata de un arrendamiento de local de negocio.
En el arrendamiento de negocio existe división de opiniones entre los juristas al respecto. Mientras unos estiman que lo adecuado es el juicio especial de desahucio, otros se inclinan por el procedimiento declarativo que, en función de la cuantía, puede ser verbal u ordinario.
IRPF e IVA
En el arrendamiento de local de negocio, el arrendador deberá declarar los ingresos obtenidos en concepto de renta como rendimientos íntegros del capital inmobiliario.
El arrendador emitirá una factura en la que se practique una retención del 19 por ciento. El arrendatario es el que está obligado a realizar la retención e ingresar a cuenta la cantidad retenida (modelo 115 en las declaraciones trimestrales, y modelo 180 en la declaración informativa anual).
Respecto al IVA, este tipo de arrendamiento está sujeto al 21 por ciento de IVA. El arrendador deberá repercutirlo al arrendatario y podrá deducirse el IVA que haya soportado como consecuencia de inversiones o gastos del local. Está obligado, además, a presentar la declaración trimestral del IVA.
En el arrendamiento de negocio, las cantidades recibidas por el arrendador en concepto de renta deberá declararlas como rendimientos íntegros de capital mobiliario.
El arrendador deberá emitir al arrendatario una factura en la que aparezca el IVA (21 por ciento) y la retención (19 por ciento). El arrendatario deberá realizar la retención e ingresar a cuenta la cantidad retenida cada mes o trimestre (modelo 123). Asimismo, en enero de cada año deberá presentar un resumen de las cantidades abonadas y retenidas por este tipo de rendimientos en el ejercicio anterior (modelo 193).
Enervación
Respecto a la enervación (posibilidad de continuar en el arrendamiento si se pagan las rentas adeudadas y las vencidas), en el arrendamiento de local de negocio sí cabe la posibilidad de enervar, es decir, de continuar arrendado. En cambio, en el arrendamiento de negocio no existe esta posibilidad. No hay segunda oportunidad.
