Resumen del contenido
A continuación, enumeramos cuáles son los impuestos que hay que pagar al comprar una casa, que varían si se trata de una vivienda de obra nueva o de una vivienda de segunda mano.
Obligaciones fiscales al comprar una vivienda nueva
Impuesto sobre el Valor Añadido
Si se trata de vivienda nueva o de obra nueva, es decir, aquella que se adquiere directamente al promotor, hay que pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) que se calcula sobre el valor declarado de la vivienda en la escritura, excepto cuando el promotor alquila la vivienda nueva al menos durante dos años y luego la vende a una tercera persona (en tal caso, el comprador no está obligado a tributar el IVA, sino mediante el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, como vivienda de segunda mano).
El pago se hará directamente al vendedor, que obligatoriamente ingresará el importe en la Hacienda Pública. Para conocer su importe solo hay que multiplicar el precio de la vivienda por el tipo impositivo que esté en vigor cuando se efectúe la compra.
El IVA es el impuesto más importante en este tipo de compraventas y se regula por la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, que distingue tres tipos:
- El 21 por ciento, que se aplica a los locales comerciales, aun cuando parte de ellos se destine a vivienda.
- El 10 por ciento, que se aplica a las Viviendas de Protección Pública (VPP) y viviendas nuevas vendidas libremente (edificaciones en las que al menos el 50 por ciento de la superficie construida se destine a viviendas), incluidos garajes y anexos en ellos que se transmitan a la vez y siempre que el número de plazas de garaje por cada propietario no exceda de dos unidades.
- El 4 por ciento, aplicado a las Viviendas de Protección Oficial (VPO), aunque puede variar según la Comunidad Autónoma y el tipo de vivienda.
En Canarias se abonará el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) con un tipo del 7 por ciento con carácter general y en Ceuta y Melilla el Impuesto sobre la producción, los servicios y la importación (IPSI).
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Por otra parte, el comprador tendrá que pagar un segundo impuesto: el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Se genera por firmar en el notario y la inscripción en el registro.
El tipo de gravamen aplicable viene determinado por cada comunidad autónoma, pero generalmente está entre el 0,5 y el 1,5 por ciento del importe de la compraventa. El pago se realiza en forma de autoliquidación en un impreso oficial y se ingresa en una cuenta de la Administración Tributaria a través de una entidad bancaria.
No obstante, el 8 de noviembre de 2018, el Gobierno aprobó un Real Decreto-Ley que modifica la norma. En adelante, los bancos -y no el prestatario- pagan el IAJD de las hipotecas firmadas a partir del día 12 de noviembre de 2018.
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Obligaciones fiscales al comprar una vivienda de segunda mano
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
En las viviendas de segunda mano el impuesto más importante es el de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que grava las ventas de inmuebles y se abona a la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda.
Su cuantía depende de la aplicación de un porcentaje sobre el precio escriturado, porcentaje que fija la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida. En la mayoría de ellas, como norma general, se aplica un tipo de entre el 6 y el 10 por ciento. Existen también tipos reducidos para determinados casos como VPO, familias numerosas, jóvenes, etc.
Se realiza mediante autoliquidación de su importe en un impreso oficial y el posterior ingreso en una cuenta de la Administración Tributaria a través de alguna de las entidades bancarias colaboradoras.
Desde 2021, se está aplicando la Ley 11/2021 de 9 de julio en medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal. En esta ley “se modifica la base imponible del impuesto, sustituyendo el valor real por valor de referencia de Catastro, concepto que se equipara al valor de mercado”. ¿El motivo? Antes cuando se establecía el valor de una vivienda, era muy frecuente la “trampa” para pagar menos impuestos. De este modo, la base imponible sobre la que se aplica el cálculo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de una vivienda en 2023, se determina por su valor de mercado, y más concretamente el que determina la Dirección General del Catastro, sin que éste pueda superar el valor en el mercado.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
Respecto al IAJD, es el mismo caso que el de vivienda de obra nueva ya expuesto anteriormente.
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