Resumen del contenido
La cuestión de quién debe asumir las reparaciones en una vivienda arrendada es uno de los puntos que con mayor frecuencia genera disputas entre las partes de un contrato de arrendamiento. La identificación de las responsabilidades específicas tanto del arrendador como del arrendatario respecto al mantenimiento del inmueble es esencial para evitar controversias.
Marco Normativo: Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
En el régimen español, las reparaciones y el mantenimiento de las viviendas arrendadas se rigen principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aprobada mediante la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, cuyo artículo 21 regula de forma clara las obligaciones en materia de reparaciones.
El artículo 21 de la LAU establece que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro o los desperfectos sean imputables al arrendatario.
En su apartado 4, señala que el arrendatario está obligado a asumir las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
Obligaciones del Propietario en Materia de Reparaciones
Reparaciones Estructurales y de Habitabilidad
El arrendador tiene el deber de asumir las reparaciones estructurales que afecten a la integridad física del inmueble. Las reparaciones estructurales comprenden aquellas intervenciones necesarias para conservar la estructura y las instalaciones esenciales de la vivienda, tales como el tejado, las paredes, los cimientos, la instalación eléctrica, la fontanería y la red de saneamiento. Cualquier desperfecto que pueda comprometer la seguridad o la salubridad de la vivienda es responsabilidad directa del propietario.
Elementos Comunes del Edificio
En el caso de viviendas situadas en edificios de varias plantas o complejos residenciales, también es responsabilidad del propietario velar por el correcto estado de los elementos comunes del edificio, como la entrada, las escaleras, los ascensores y los patios. El arrendador debe asegurarse de que tales elementos estén en condiciones de ser utilizados por el arrendatario, y, en su caso, trasladar a la comunidad la necesidad de realizar las reparaciones oportunas.
Reparaciones Derivadas del Desgaste Natural
El arrendador también debe hacerse cargo de las reparaciones que sean consecuencia del desgaste natural o el uso prolongado de los elementos que forman parte de la vivienda. Estos desperfectos, que no son atribuibles a un uso negligente por parte del inquilino, deben ser reparados por el propietario. Por ejemplo, si las tuberías de la vivienda se ven afectadas por una obstrucción debida al envejecimiento de la instalación, el propietario deberá asumir los costos de la reparación.
Reparaciones Urgentes
En casos de urgencia, el arrendatario tiene derecho a efectuar directamente las reparaciones necesarias para evitar un daño mayor en el inmueble, si bien debe notificar inmediatamente al propietario. Por ejemplo, si se produce una avería en la instalación eléctrica que conlleve un riesgo de incendio, el arrendatario puede encargar la reparación inmediatamente, sin esperar la autorización del propietario, para evitar un daño mayor en el inmueble.
Obligaciones del Inquilino en Materia de Reparaciones
Reparaciones Menores
El arrendatario, está obligado a asumir las pequeñas reparaciones que sean necesarias debido al desgaste ordinario producido por el uso cotidiano de la vivienda. Este concepto incluye todas aquellas intervenciones de mantenimiento que no afectan a la estructura ni a la habitabilidad del inmueble, pero que son necesarias para el buen uso de la vivienda.
Entre las reparaciones menores que suelen ser asumidas por el arrendatario se incluyen el cambio de bombillas, la reparación de persianas, el ajuste de grifos o la sustitución de pomos o bisagras que se hayan deteriorado por el uso. También se considera responsabilidad del inquilino el mantenimiento adecuado de los elementos facilitados por el propietario, como los electrodomésticos, siempre que su mal funcionamiento se deba a un uso inadecuado o al desgaste normal, y no a un defecto de origen.
Reparaciones por Mal Uso o Negligencia
Si los desperfectos en la vivienda son consecuencia del uso negligente por parte del arrendatario, éste será responsable de asumir las reparaciones. El inquilino debe utilizar la vivienda con la debida diligencia, y si el mal uso de los elementos de la vivienda ocasiona daños, el arrendatario estará obligado a reparar o reemplazar los elementos dañados.
Reparaciones de Electrodomésticos en Viviendas Arrendadas
Un aspecto que frecuentemente genera controversia en los contratos de arrendamiento es el relativo a la reparación de electrodomésticos. Los electrodomésticos proporcionados por el propietario al inquilino deben estar en condiciones de funcionamiento al inicio del contrato. En caso de avería, la responsabilidad de la reparación dependerá de la causa del desperfecto y de lo estipulado en el contrato.
Averías por Desgaste Natural
Cuando un electrodoméstico se avería como consecuencia del desgaste natural o el paso del tiempo, la reparación suele corresponder al propietario. Esto incluye fallos técnicos que no son imputables al uso negligente del inquilino. Por ejemplo, si la lavadora deja de funcionar debido a un fallo mecánico tras varios años de uso normal, el propietario estará obligado a repararla o sustituirla por un electrodoméstico similar.
Averías por Mal Uso
Si el desperfecto en el electrodoméstico es consecuencia del mal uso o negligencia del arrendatario, éste será responsable de asumir el costo de la reparación. Un ejemplo sería una lavadora que se ha estropeado porque el inquilino ha introducido más carga de la permitida de manera repetida. En este caso, el propietario podrá exigir que el arrendatario cubra el costo de la reparación o reposición.
Inclusión en el Contrato de Arrendamiento
Es altamente recomendable que en el contrato de arrendamiento se especifique de forma clara quién es responsable de la reparación de los electrodomésticos en caso de avería. Incluir una cláusula detallada sobre este aspecto puede evitar disputas entre las partes.
Importancia de Establecer Cláusulas en el Contrato
Uno de los elementos esenciales para evitar conflictos derivados de las reparaciones en una vivienda arrendada es detallar las obligaciones de cada parte en el contrato de arrendamiento el cual pueda prever casos excepcionales.
Cláusulas sobre Reparaciones
Un contrato de arrendamiento debería incluir cláusulas que regulen los siguientes aspectos:
- Reparaciones de mantenimiento ordinario: Definir cuáles son las reparaciones menores que el arrendatario debe asumir como consecuencia del uso ordinario de la vivienda.
- Reparaciones estructurales y de habitabilidad: Incluir una cláusula que refleje la obligación del arrendador de asumir las reparaciones estructurales y aquellas necesarias para garantizar la habitabilidad de la vivienda.
- Reparación de electrodomésticos: Especificar qué electrodomésticos están incluidos en el arrendamiento y quién será responsable de las reparaciones en caso de avería, diferenciando entre el desgaste natural y el mal uso.
Consecuencias del Incumplimiento
La falta de un acuerdo claro sobre las reparaciones puede derivar en situaciones de incumplimiento contractual. Si el arrendador no cumple con su obligación de realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones habitables, el arrendatario podría optar por exigir la resolución del contrato o incluso solicitar una reducción de la renta.
Por el contrario, si el arrendatario no asume sus responsabilidades respecto a las reparaciones menores o causa desperfectos por mal uso, el propietario podrá exigir una compensación económica o descontar los costos de reparación de la fianza al finalizar el contrato.
Cuando surge un conflicto entre el arrendador y el arrendatario sobre quién debe hacerse cargo de una reparación, lo ideal es que ambas partes intenten llegar a un acuerdo amistoso. En caso de no llegar a un consenso, se puede recurrir a mecanismos de mediación para resolver el conflicto de manera extrajudicial. Si la mediación no da resultados, la vía judicial será el último recurso y, en su caso, si procede la resolución del contrato o la reclamación de daños y perjuicios.
Apuntar también las ventajas de contar con un Seguro de Hogar MAPFRE que cubre la asistencia en reparaciones y bricolaje, igualmente recomendable para el inquilino y que puede establecerse como obligación y cláusula específica en el contrato.
