Ha llegado el momento de jubilarte, pero tu negocio marcha estupendamente y aún tienes en vigor tu contrato de alquiler. Por ello, te planteas que otra persona se haga cargo de él. Para poder ceder ese local del que eres arrendatario y su actividad a otra persona necesitarás realizar un contrato de traspaso de negocio.

Encontramos varias modalidades para realizar un contrato de traspaso de negocio, pero te vamos a indicar aquellas que se utilizan más comúnmente en nuestro país.

Cesión de contratos de arrendamiento

El nuevo arrendatario, es decir, la persona que adquiere el negocio, será a todos los efectos el que sustituya al antiguo. Este se hará cargo tanto de los beneficios como de las deudas que tenía el antiguo arrendatario.

Según la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, si en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede ceder el contrato de arrendamiento, aunque no cuente con el consentimiento del propietario (a no ser que el contrato indique expresamente que es necesaria una autorización previa del arrendador), pero si se exige notificarle dicho cambio en el plazo de un mes.

El propietario, por su parte, tiene derecho a incrementar el alquiler en un 20 por ciento por cesión de contrato de arrendamiento.

Si el contrato prohíbe la cesión, solo se puede hacer si es una sociedad la que está realizando la actividad empresarial. En este caso no se consideraría traspaso, sino cambio de titularidad de la sociedad, con lo que se evita el incremento del 20 por ciento del precio del alquiler. Sin embargo, esta opción no es la más ventajosa para el nuevo arrendatario, ya que para ello debe comprar la titularidad de la empresa adquiriendo sus participaciones. Con ello, se adquieren los derechos de explotación, pero también las obligaciones: el personal contratado y su antigüedad, las obligaciones con Hacienda y la Seguridad Social, las deudas, etc.

Fallecimiento

Si el titular del contrato fallece, sus hijos o herederos podrán hacerse cargo del negocio conservando las condiciones firmadas por este con respecto al arrendador.

El artículo 33 de Ley citada anteriormente señala que, en caso de fallecimiento del arrendatario, el heredero puede subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato. Dicha subrogación debe notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses posteriores a la fecha del fallecimiento.

En este caso, el propietario no tiene derecho a aumentar el precio.

Traspaso de negocios de renta antigua

En el centro de las ciudades todavía siguen existiendo establecimientos en los que sus arrendatarios conservan una renta antigua que no ha sido modificada. Estos arrendamientos se rigen por la ley de alquiler del año 1964. La persona que se encuentre en el momento del traspaso como arrendatario o su esposo/a tras su fallecimiento, podrán traspasar libremente el negocio.

En este caso, el arrendador estará obligado a aceptar una ampliación del arrendamiento por un plazo mínimo de diez años para el nuevo arrendatario. Este periodo se puede ver incrementado en 5 años más si ese traspaso se produjo entre los años 1985 y 1994.

Subarrendar el local en el que se encuentra el negocio

En el caso de que en el contrato no exista ninguna prohibición para hacerlo, el arrendatario podrá subarrendar el negocio a un tercero sin tener el beneplácito del arrendador. A pesar de ello, deberá avisarle con un mes de antelación. Tendrá derecho a subir la renta un 20 por ciento si se trata de un subarriendo total y de un 10 por ciento si este es parcial.

Por su parte, el subarrendador será el que siga conservando los derechos y obligaciones frente al arrendador, que fue la persona con la que él firmó el contrato.

¿Qué opción es la más ventajosa para el arrendatario final?

A la hora de elegir un tipo de contrato de traspaso de negocio, es importante asegurarse primero de que el negocio funciona correctamente y del motivo que ha llevado a su anterior arrendador a traspasar su establecimiento. Si la causa del traspaso es que el negocio no es rentable, debes saber que el esfuerzo que te llevará reflotarlo será mayor que si empiezas de cero. Por ello, es importante recabar previamente toda la información financiera y económica posible.

También hay que analizar el sector, la ubicación y las posibles restricciones legales.

En cuanto al precio del traspaso, no es aconsejable aceptar la primera cantidad, ya que la cifra puede ser negociable. Para ajustarte lo máximo posible a un precio justo, debes reunir información clave, como:

  • Las cláusulas de cesión del contrato de arrendamiento.
  • Los permisos y licencias con las que cuenta el establecimiento.
  • El tiempo que lleva operando en el mercado, el volumen de clientela que tiene y su fidelidad.
  • Cuál es la imagen de marca, su reputación y su posicionamiento en el mercado.
  • Personal contratado: número, antigüedad, tipos de contrato, etc.
  • Estado en el que se encuentra el mobiliario, la maquinaria, los equipos, etc.
  • El inventario de existencias con el que cuenta actualmente.
  • La facturación de los últimos años: cuentas anuales, pérdidas y ganancias… Y ver si los datos coinciden con las declaraciones de Hacienda.
  • Si hay existencia de deudas.

Trámites para el traspaso de negocios

Para formalizar el traspaso, se firma un contrato de cesión entre el antiguo dueño y el nuevo en el que deben incluirse los activos, inmueble, maquinaria… y todo lo que contenga el local que sea necesario para desarrollar la actividad económica.

Los trámites a seguir son:

  • Licencia de apertura: tras firmar el contrato de cesión de la actividad hay que acudir al Ayuntamiento para solicitar el cambio de titularidad de la licencia de apertura del local. Los documentos a aportar varían de una Comunidad Autónoma a otra, pero en general son los siguientes:
    • DNI y fotocopia del DNI del nuevo titular.
    • Fotocopia del DNI del antiguo titular (o de los poderes si es una sociedad).
    • Fotocopia de la escritura de constitución y de los poderes de quien firma (cuando el nuevo titular sea una sociedad).
    • Fotocopia de la anterior licencia.
    • En el caso de traspaso por fallecimiento, escritura de partición de la herencia. Si no hay testamento, declaración notarial o judicial de los herederos o la renuncia de estos a favor del nuevo titular.

Pago de impuestos en el traspaso de negocio

El traspaso de negocios no está sometido al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) ni al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), siempre y cuando se continúe con la actividad. Pero si se venden por separado los activos, entonces sí se tributan estos impuestos. Además, si existen bienes inmuebles en el traspaso, estos quedan gravados por el ITP.

No obstante, si el propietario del local recibe una parte del traspaso debe emitir una factura con el 21 por ciento de IVA al inquilino que deja el local, así como la retención correspondiente.

En lo que respecta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), dado que el traspaso conlleva un incremento en el patrimonio de aquel que cede el negocio, debe declarar el importe en la declaración anual de la renta. Esta ganancia se calcula deduciendo al importe del traspaso el valor neto de los bienes y derechos que se han entregado:

Ganancia = Importe del traspaso – Valor neto de los bienes y derechos entregados

 

Si el propietario recibe alguna ganancia por el traspaso, debe incluirlo como rendimiento del capital inmobiliario aplicando la reducción del 40 por ciento por renta obtenida de forma irregular en el tiempo.

En el caso de que sea una sociedad la que traspase el negocio, deberá tributar mediante el Impuesto de Sociedades (IS).