Todos los contribuyentes que venden una propiedad tienen que pagar al Ayuntamiento el impuesto municipal que grava el incremento de valor de los terrenos en los que está construida su vivienda, la plusvalía municipal. La normativa vigente entiende que en estas transacciones de venta de inmuebles, el que transmite el patrimonio siempre gana dinero, respecto a la inversión que hizo para comprar el inmueble y esta ganancia está sujeta al pago de la plusvalía municipal.

Cálculo de la plusvalía a pagar

El valor catastral del suelo en el momento en el que vendes un inmueble determina la cantidad a pagar en concepto de plusvalía. Se aplica a esta cantidad unos coeficientes en función del tiempo que el titular haya sido propietario del inmueble.

  • El pago de la plusvalía es obligatorio y siempre está referenciado al tiempo que hayas tenido el inmueble en posesión. El hecho de ser titular de la vivienda construida en terreno urbano y haberlo sido durante un tiempo –más o menos extenso- te obliga a liquidar la plusvalía en el momento de la venta.
  • No se valora ni se tienen en cuenta la ganancia o pérdida real que tiene el contribuyente al transmitir su bien a otra persona, se presupone que el tiempo siempre juega a su favor y que en todos los casos existe por tanto ganancia.
  • Todas las trasmisiones de bienes inmuebles están sujetas al pago del impuesto municipal de plusvalías que debe soportarlo el vendedor del bien.

Hay posibilidad de demostrar pérdidas

La ley actual no contempla que el titular del inmueble pueda demostrar que la supuesta ganancia no se ha producido y evitar así el pago del impuesto correspondiente. Sin embargo, las demandas de diferentes contribuyentes y colectivos por esa causa han llegado hasta el Tribunal Constitucional  y ya hay sentencias firmes que abren el camino a un cambio en la normativa.

  • El Constitucional ha conformado la inconstitucionalidad del impuesto sobre el incremento de valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) de Guipúzcoa. La nueva sentencia del Constitucional extiende esta doctrina sobre la plusvalía ligada a ganancias a todo el territorio nacional.
  • El alto tribunal entiende que el contribuyente tiene la posibilidad de demostrar que la transmisión de su inmueble se ha producido con pérdidas, lo que le faculta a no tener que pagar la plusvalía.
  • Las sentencias firmes no establecen cuál es el procedimiento con el que cuenta el contribuyente para demostrar que no hubo plusvalía en su operación y por lo tanto, no pagar este tributo. Los expertos recomiendan fijarse en los medios de prueba presentados por otros afectados en las sentencias favorables.

Ahora es el turno del legislador que, según ha aconsejado el Constitucional, debe llevar a cabo las modificaciones pertinentes en el régimen legal del impuesto. Estas adaptaciones han de permitir arbitrar el modo de no someter a tributación las situaciones en las que no exista un incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

Hasta el momento, el pago de la plusvalía en cualquier transacción de compra venta de viviendas o inmuebles construidos en suelo urbano sigue siendo obligatorio y está vigente. Aunque en caso de no haber ganancia por parte del vendedor, éste tiene la posibilidad de reclamar su derecho a no liquidar el impuesto avalado por la sentencia del Constitucional.

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