Comprar una vivienda a un banco

Seguramente hayas oído en alguna ocasión el término “cesión del remate” como una de las fórmulas para adquirir inmuebles de la cartera que acumulan las entidades de crédito. Pero, ¿sabes exactamente en qué consiste? Te lo contamos.

¿Cuáles son las fórmulas para adquirir un inmueble de un banco?

La enorme cantidad de inmuebles que están actualmente en manos de los bancos como consecuencia de los miles de desahucios ejecutados por la falta de pago de los préstamos hipotecarios, ha convertido a estas entidades en la mayor inmobiliaria del país.

Pero para los bancos, que quieren seguir teniendo como principal objetivo la captación y préstamos de capital -negocio con menos riesgo y en el que tienen probada experiencia-, la venta de estos inmuebles se ha convertido en una prioridad.

Para conseguir los inmuebles adquiridos por los bancos por impago de los préstamos hipotecarios, existen, fundamentalmente, tres procedimientos:

• Que el banco ceda el préstamo hipotecario y el adquirente inicie o se subrogue en el proceso de ejecución hipotecaria. Es decir, el adquirente o cesionario, ocupa la posición del banco.
• Que el banco acuerde con un tercero la transmisión del inmueble adquirido previamente mediante adjudicación en un procedimiento judicial, una vez que lo ha adquirido. En este caso, nos encontramos ante una compraventa normal.
• Que el banco acuerde con un tercero un precio para la cesión del remate.

Esta última opción, la cesión del remate, es la que vamos a ver. Presenta gran complejidad técnica, pero también es la fórmula más económica desde el punto de vista fiscal, porque, aunque existen realmente dos transmisiones, solamente se pagan impuestos por la adquisición del adjudicatario final de la finca.  Es decir, el que queda como dueño de la finca pagará en su caso el IVA, el impuesto de transmisiones patrimoniales y la inscripción en el Registro de la Propiedad. El banco no paga nada siempre que, como exige la legislación procesal, se verifique que cuando se hizo la cesión del remate se reservó esta facultad en el acto de la subasta.

¿Qué es la cesión del remate?

La cesión del remate no es otra cosa que un contrato por el cual el banco -cedente- que resulta adjudicatario de una finca en un procedimiento de ejecución hipotecaria, y antes de que la adjudicación de la finca sea firme y llegue a ser su titular, pacta con un tercero -cesionario- la venta de dicha finca.

Así, pues, estas son las principales características de este contrato:

• El banco acreedor transmite o cede su derecho a un tercero.
• El adquiriente del inmueble es quien realmente hace efectivo el importe de la adjudicación.
• El banco ve saldada la deuda reclamada en la ejecución cuando el cesionario abona el importe de adjudicación.

La cesión del remate está regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en su artículo 647.3 que dice:

«Solo el ejecutante o los acreedores posteriores podrán hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. La cesión se verificará mediante comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, y todo ello previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate, que deberá hacerse constar documentalmente. Igual facultad corresponderá al ejecutante si solicitase, en los casos previstos, la adjudicación del bien o bienes subastados«.

Es decir, la posibilidad de remate con reserva de la facultad de ceder a un tercero solo puede ejercerla el ejecutante o los acreedores posteriores.

Por su parte, dicha cesión se verifica mediante lo siguiente:

• La comparecencia ante el letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución. A dicha comparecencia debe asistir el banco adjudicatario y el cesionario, quien tiene que aceptar la cesión.
• El pago o consignación del precio de adjudicación, que debe abonarse de forma previa o simultánea a la cesión. Se hace constar documentalmente.

La misma facultad le corresponde al ejecutante si solicita (y siempre que así lo haga constar al tiempo de hacer su postura) la adjudicación del bien o bienes subastados.

El precio de la cesión del remate lo fijan libremente las partes y puede ser mayor o menor que el precio de adjudicación.

Se puede constituir una hipoteca en el caso de que la persona interesada en adquirir la finca por el procedimiento de la cesión del remate no tenga fondos suficientes para abonar el importe de la cesión.

Hay que aclarar que, aunque nos referimos continuamente a bancos, todo lo dicho es perfectamente aplicable a cualquier otro acreedor.

La adquisición de una finca por cesión del remate presenta dificultades y dudas debido a su escasa regulación y a la poca claridad de los plazos a tener en cuenta. Por este motivo, lo más adecuado e incluso imprescindible cuando se trata de adquirir un inmueble utilizando esta opción, es buscar el adecuado asesoramiento de un experto.