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Cuando la hipoteca se convierte en un lastre financiero y una obligación imposible de atender es necesario buscar soluciones para poder seguir adelante, con o sin ella. La dación en pago es una de las opciones más sencillas, aunque también más complicadas de conseguir.
¿Qué es la dación en pago?
La dación en pago consiste en entregar la vivienda al banco a cambio de cancelar la hipoteca. Así de simple.
También se conoce como adjudicación de pago y es una fórmula para saldar la hipoteca sin los quebraderos de cabeza de la ejecución hipotecaria. Por eso es la solución más sencilla para quienes tienen muchas deudas y no pueden hacer frente a la hipoteca.
Sin embargo, tiene un gran inconveniente: los bancos no están obligados a aceptar esa medida, como sí ocurre en países como Estados Unidos. Así lo indican el Código Civil, aunque, sí que parece como opción dentro de la Ley de Segunda Oportunidad.
Además, sí es posible pactar la dación en pago con el banco e incluirla en la hipoteca como indica el artículo 140 de la Ley Hipotecaria. Eso sí, normalmente será a cambio de un tipo de interés más elevado.
Ventajas y desventajas de la dación en pago
La falta de obligatoriedad es solo una de las características de la dación en pago y también una de sus ventajas y desventajas.
Los pros de la dación en pago como fórmula para saldar la hipoteca son:
- Sirve para saldar el total de la deuda hipotecaria, independientemente del valor de la casa y del préstamo. En un proceso de embargo y ejecución hipotecaria, si la venta de la casa no cubre el importe del préstamo, esa deuda permanecerá.
- Protege el resto del patrimonio de esa deuda. Entregada la casa, quedará saldada la deuda hipotecaria.
- Ahorra tiempo y dinero en trámites judiciales y extrajudiciales frente al proceso normal de embargo.
En el lado contrario, los inconvenientes de la dación en pago son:
- Pierdes tu vivienda y la inversión que hayas realizado con ella.
- La mayoría de los bancos no suelen aceptar esta opción salvo cuando están obligados.
Como solución general, en los países donde se permite la dación en pago, tampoco es una herramienta que los endeudados utilicen de forma universal. Apenas un 10% de los hipotecados termina recurriendo a ella y la mayoría prefieren buscar soluciones alternativas.
En cualquier caso, incluir la dación en pago en todos los préstamos tendría un efecto claro en la concesión de hipotecas. O bien se concederían menos préstamos o se financiaría un porcentaje inferior de la vivienda o se harían a tipos más altos. La razón es muy simple, la dación en pago limita la garantía de los bancos frente al sistema actual y eso tendría un impacto en las condiciones para conceder hipotecas.
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Estrategias para negociar una dación en pago con el banco
La ley no obliga a la entidad financiera a aceptar la dación en pago con carácter general. Tanto para incluirla dentro de la escritura de la hipoteca como para ejecutarla, tendrás que negociar con el banco.
La mejor baza para negociar es que el valor de la casa sea superior al del capital restante de la hipoteca y que existan otras deudas además del préstamo hipotecario. En ese caso el banco sí que puede verse inclinado aceptar la dación frente a la opción de que se liquide todo el patrimonio del deudor y se use para abonar también otras deudas.
En esta misma línea, deslizar que estás planteándote iniciar el proceso de Ley de Segunda Oportunidad también puede inclinar la balanza a tu favor y abrir la mente al banco respecto a la dación en pago.
Por último, hay un caso en el que la entidad te concederá la dación en pago, aunque no figure en el contrato. Si cumples con los requisitos para acogerte al Código de Buenas Prácticas bancarias al que casi la mitad de los bancos españoles están adscritos.
Este código hace que los bancos tengan que ofrecerte un plan de reestructuración de la deuda si estás en una situación de extrema vulnerabilidad. Si es el caso e incluso con el plan de repagos la hipoteca supone más de un 50% de tus ingresos podrás pedir la dación en pago y el banco tendrá que aceptarla.
Alternativas a la dación en pago
La dación en pago es solo una de las posibles soluciones si no puedes pagar la hipoteca. Antes de llegar a ella hay otras alternativas para saldar la deuda o seguir pagándola, solo que en otras condiciones.
Estas son las más interesantes:
- Solicitar un aplazamiento o moratoria de la hipoteca. Con esta herramienta dejarías de pagar temporalmente el préstamo que, además, tampoco generaría intereses adicionales, ni siquiera por demora.
- Pedir un periodo de carencia, que consiste en pagar solo los intereses de la hipoteca, sin la parte de amortización de capital. Esto sirve para reducir la cuota mensual del préstamo.
- Ampliar el plazo de la hipoteca, que también hará que la cuota se reduzca para que puedas hacer frente a ella.
- Reunificar deudas. Si la hipoteca es solo uno de tus problema y préstamos, la reunificación de deudas bajo un solo préstamo hipotecario te puede ayudar a reducir las cuotas que pagas y los intereses del resto de deudas.
Por último, siempre puedes recurrir a la Ley de Segunda Oportunidad como arma de negociación y como solución final. Eso sí, recuerda que este proceso no es gratuito y que incluye la liquidación de tu patrimonio para afrontar las deudas.
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