Nuda propiedad o compraventa con alquiler, ¿qué es más rentable?

España es, tradicionalmente, un país de propietarios. La fórmula de muchas familias para asegurarse un ahorro de cara al futuro ha sido invertir el mayor porcentaje de sus ingresos en la adquisición de la vivienda.

Esto ha generado que una gran parte de la población perteneciente a la llamada tercera edad tenga la vivienda casi como único patrimonio. En este sentido, la venta en nuda propiedad permite a una persona vender su bien a un tercero para disponer de esos ahorros sin necesidad de abandonar su hogar.

Nuevas formas de rentabilizar la vivienda

El alargamiento de la esperanza de vida y las nada halagüeñas perspectivas respecto a las pensiones, motiva que muchos jubilados se planteen vender sus casas para disponer de más dinero como complemento a su pensión y poder pasar una vejez más desahogada.

Pero vender la casa supone un problema mayor porque nos quedamos sin lugar para vivir. ¿Qué hacer? ¿Cómo sacar rentabilidad a esos ahorros de toda una vida sin poner en peligro la seguridad de la vida misma? Existen fórmulas para conseguirlo.

Pequeños ahorradores y no sólo las grandes sociedades inmobiliarias, se ha decidido por invertir su dinero en el tradicional ladrillo, un mercado cada vez más apetecible para los pequeños inversores que se han dado cuenta de que las rentabilidades que pueden obtenerse por este medio son más interesantes que los productos bancarios y financieros.

En los últimos tiempos, por parte de algunas inmobiliarias se está comenzando a implantar en nuestro país –principalmente en las grandes ciudades- una nueva modalidad de negocio (por otra parte muy común en otros países europeos) que representa una alternativa a la clásica fórmula de comprar para alquilar: la comercialización de la nuda propiedad de la vivienda y la compraventa con alquiler garantizado. Ambas modalidades tienen ventajas e inconvenientes tanto para el vendedor como para el comprador que será necesario sopesar en cada caso particular.

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad es la mera propiedad sobre la cosa y no incluye el derecho al uso y disfrute, el cual se reserva para el usufructuario. Es decir, el inversor o comprador de una vivienda adquiere la propiedad de la misma pero no su posesión, que quedará en manos del vendedor, el cual se reserva el uso y disfrute de la misma hasta su fallecimiento. El comprador adquirirá el pleno dominio sobre la vivienda solamente cuando fallezca el usufructuario.

La venta de la nuda propiedad, aunque cuenta con todas las garantías legales, como la intervención del notario, requiere asesoramiento especializado previo, porque es una operación delicada y compleja que representa ciertos riesgos que es necesario conocer.

Ventaja para el vendedor

El perfil del vendedor que pone en venta la nuda propiedad de su vivienda, suele ser normalmente el de una persona de 75 o más años, que no tiene descendientes, con necesidades económicas o que decide gastarse su dinero en sí mismo.

En esta modalidad, la principal ventaja para el vendedor, que recibirá menos dinero del que conseguiría por medio de una venta tradicional, es que puede continuar viviendo en una casa de por vida y conseguir unos ingresos extra por su venta.

Ventaja para el comprador

Para el comprador, el atractivo de esta compra está en que pagará entre un 50 y un 80 por ciento del precio de mercado, dependiendo de la edad y de la salud del vendedor y del emplazamiento de la vivienda. Representa una inversión a 10 o 15 años, con la esperanza de que en el transcurso de ese tiempo la vivienda se haya revalorizado.

¿Cómo se reparten los gastos?

Formalizada la venta, el comprador deberá asumir todos los gastos (IBI, derramas extraordinarias, seguro, etc.) mientras que el vendedor y ocupante de la vivienda deberá hacer frente a las cuotas ordinarias de la comunidad y a los suministros de la vivienda (luz, gas, agua, etc.)

¿Qué es la compraventa con alquiler?

Con unos resultados parecidos a la adquisición de la nuda propiedad, está también la compra de una vivienda con alquiler garantizado. En esta modalidad, el comprador adquiere el pleno dominio de la propiedad, pero en el mismo acto de la compra se formaliza un contrato de alquiler a favor del antiguo propietario que, mediante el pago de una renta mensual, quedará como inquilino de la vivienda.

Este contrato se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y se eleva a público para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Este tipo de transacciones deben realizarse a través de una entidad mediadora que sea transparente y vele por los intereses del vendedor, debiendo asegurarse en el momento de la venta de la vivienda, por tratarse de una persona mayor, que esta comprende perfectamente la operación que pretende realizar. Posteriormente, deberá hacer un seguimiento del usufructo o del alquiler garantizado.

Ventaja para el vendedor

El vendedor se convierte en inquilino vitalicio y se quedará en la vivienda el tiempo que haya fijado o hasta que voluntariamente desista de seguir en ella.

Ventaja para el comprador

En esta modalidad, el comprador obtiene un descuento entre el 15 y el 20 por ciento sobre el precio de mercado y una rentabilidad bruta anual entre el 5 y el 6,5 por ciento.

¿Cómo se reparten los gastos?

El pago de los gastos de la compraventa se reparte entre comprador y vendedor:

• El comprador correrá con los gastos de notaría, registro, impuestos y transmisiones, IBI, cuotas tanto ordinarias como extraordinarias de la vivienda y seguro.
• Por su parte, el vendedor se hará cargo de la plusvalía municipal, el impuesto de transmisiones patrimoniales por el arrendamiento y los suministros de la vivienda.